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在春节前后很多聚会里,从事商业房地产的我有时会被问到这样的问题:我家房子还会涨吗?我喜欢美国法律界的一句话:“我是律师,但不是你的”。转换过来就是:“我是经纪,但不是你的”(因此没有必要回答那问题)。现实生活里,我不会讨论任何具体的地产案例,但也不介意房地产常识或预测走势等话题。

看到不少行家都毫不吝啬地采用激将的语言:“投资不等人”或“只争朝夕”等等,我不得不在此说几句实在的话(涉嫌“泼冷水”)。当有人问“买房”还是“不买房”时,我没办法回答(只会说等你决定买了再找我吧)。因为你买房我赚钱,这涉及到“利益冲突”(Conflict of interest)。就像问你家丈母娘她的女儿怎么一样,回答是已经知道的。房地产是一种投资,有涨也可能有跌,但以长线来说(比如10年以上)应该都是向上。

熟悉房地产评估的人士都应知道,判断一个物业价值的三大因素:1)类似的物业在最近时间和最近地点的成交价(Comparative) ;2)相比其他投资方式的回报率(Income Approach); 3)重建该物业所涉及的成本(Replacement Cost) 。第3项就是我们今天要讨论的。地产的老行尊都知道:油价下降时,房地产就不会好到哪去。试问哪一项与房地产有关的不要用汽油啊?建材需采石伐木:建筑要地基和垒砖;哪怕房地产的律师和经纪也都要用汽油啊。真希望有经济学家计算一下每平方英尺的房产里需要多少汽油!

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一般来讲共管物业(Condo)所涉及到的人工材料比例较高(平均70%左右), 相反独立屋中的地价成分比较高, 个别情况会是100%地价,很多时候平房本身是负价值(推倒它需要多少钱)。这就是很多人得出一个结论:高层房不涨,独立屋涨 - 房地产的上涨主要是因土地的增值。

由于高层物业所佔的人工材料比例高,因此它的前景在气油价低迷时就不好。不少地产经纪仅仅以供求关系来确定物业的前景,这是比较暂时和片面的(在中国也许行得通)。请问你们中间有没有人买了Condo, 几年后卖了又亏了钱的?我想大有人在。

当我们政府贫穷往往地价暴涨,这就是这么多年来独立屋一枝独秀原因。如果富得流油的政府建了大批的超高速公路,大家随时开车20多分钟就可到湖边。有谁还会住在多伦多,那就是独立屋大跌的时候。

因此每个家庭如投资房地产,需要特别了解其中涉及的风险,共管物业(Condo)和投资物业(非自住)需额外小心。

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归类于: 房产 (全局), 华人社区, 天生地产, 中国特色 | RSS 2.0 |

6 条评论

  1. 2016年2月12日 09:41睡熊猫

    谢谢你的忠告。

  2. 2016年2月14日 15:07老鼠也移民

    谢谢鼓励,我的话仅供你参考而已。作为从事这一行的人,不应该说“倒米”的话。但有些行家吹得太过了,不得不站出来说两句。记得当年原油每桶超过$100时,有人预测超过$200后高层楼就会翻一倍,而今天原油价格才1/3都不到了。

  3. 2016年2月21日 14:42ping day

    分析得好! 真是个明白人。

  4. 2016年7月17日 23:45دندانپزشکي زيبايي

    hi admin not bad

    لبخند زيبا

  5. 2016年8月13日 01:54تور اسپانیا

    Thank you for publishing this article

  6. 2016年9月16日 03:21ژل افزایش قد

    Your site is really nice Thanks

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