文章 RSS
评论 RSS

怎么才能少花钱买房子

字体 -

怎么才能少花钱买房子 加中置业 李 军

新移民谈到买房,首先是想到孩子读书的学校。而且,在多伦多,很多华人地产经纪的文章,和房产广告都和好校区联系在一起。整个多伦多的房产周刊和报纸连篇累牍地不断报道这个好校区,那个好校区。在多伦多,地产经纪的主要工作内容就是不断挖掘校区题材,就是不断地介绍多伦多及其附近好校区;而不是房子的房型。这阵势好像多伦多的地产经纪主要工作内容似乎不再是向人们介绍什么房子,而且介绍校区;人们也不是在买房子,而是在买校区。校区越好,房价越高。甚至高的离谱。十多年间,多伦多有些好校区的房价从原来30多万一直被新移民推高到现在的80多万甚至一百多万加币。面对高昂的校区房子,面对新的央行贷款政策,新移民即便想买理想的校区房,也感到力不从心。针对这个问题,本篇文章向大家介绍一种新的买房方法,一种非常省钱的买房方法。这种买房方法就是“租一套房,同时再买一套房” 的买房新方法。 其原理有点像人们买“对冲基金”,租一套房用以解决孩子上好学校问题;买一套房用来规避通货膨胀及货币贬值的风险。这个买房办法的好处是既可以使孩子实现到理想学校读书,又可以节省大量金钱,而且又能使家庭财产保值增值。

“租一套房,同时再买一套房”,咋看起来,是一种非常愚蠢和浪费的想法。现在,我们先不讨论这个问题。稍后,我们再深入探讨它。首先,我们先解决主要矛盾,也就是先解决孩子的就学问题。新移民不远万里来到多伦多,首要任务是先为孩子找到一个合适的学校。找到学校后,我们再在学校附近找到一个理想的房子租下来。在多伦多,不同社区有不同社区的学校。住在A社区的学生原则上是不能到B社区学校的。在这个前提下,为了一家人能舒舒服服,宽宽松松地生活和学习,我们先预算每年支出20000加币,用来在一个比较理想的校区,租一个比较好的APPARTMENT或一个HOUSE 的单元。常识上讲,在多伦多,每年租金20000加币,即便是在非常好的校区,也能租到一个条件比较不错的,能满足新移民一家三口居住和学习的HOUSE单元或是APPARTMENT的一个单元。家庭租到了理想社区的房子,孩子进入理想学校也就有了保障。孩子基本实现了上理想学校学习的目的,家庭的主要矛盾也就解决了。

现在,我们开始探讨“租一套房,同时再买一套房”的省钱问题。人们只要在买房之前,认真地在MLS.CA动态数据库上查找房源会发现,同样的房型的房价相差少则十几万,多则三十几万,甚至更多。其主要原因就是不同校区因素影响的。那我们就取个保守的中间值,假如好校区的平均独立房价和一般校区价格相差20万,再假设每个买房新移民的孩子平均学龄是5年级。为了方便比较,我们假设家庭X选择单纯地支付80万加币在好校区买一个独立HOUSE;而另一个家庭Y有另一种选择,家庭Y一方面在好校区每年支付2万加币租个房子,同时又在一般社区支付60万加币买一个与家庭X同样的独立房子。家庭Y即是“租一套房,同时再买一套房”的家庭。那么,家庭Y在一般社区,买个相同独立HOUSE 节省下20万加币,减去7年租房的租金14万加币,等于6万加币;另外,家庭Y还有一个在一般社区独立HOUSE,假设独立HOUSE的每月出租的租金1000加币,那七年总计下来也是7万多加币。家庭Y与家庭X相比,家庭Y有两个净进项总计6万加上7万,等于13万加币。也就是说,家庭Y支付80万加币的“租一套房,同时再买一套房”的买房计划,与家庭X的单纯支付80万加币在好校区买一套房子计划相比,7年下来,净赚13万加币。这还是非常保守的算法,如果再精细操作和计算,省得钱要比13万要多的很。

最后,根据以上计算结果,有人会说,我承认,根据你的计算,这种“租一套房,同时再买一套房”买房子方法,与单纯支付80万在好校区买一个独立房相比,7年下来,能省13万加币。但你是否考虑过通货膨胀,考虑过当今各国都在量化货币,货币贬值的因素。这个问题非常好。记得十年前,我刚来多伦多时,面包一大袋0.99加币,现在同样一袋面包1.99加币。同期,很多生活日用品也相应大幅度地涨了价。多伦多的房子价格也是这样,当初刚来多伦多时,二十几万的独立HOUSE,现在已涨到50万左右了,也像面包一样,价格平均上涨一倍。所以,7年下来,家庭Y仅仅节省13万加币,是不足以弥补货币贬值的风险的。所以“租一套房,同时再买一套房”的买房方法,要求人们租一套房同时,再买一套房子。买这套房子就是为了规避量化货币带来的货币贬值风险。假如在孩子上学的七年间,多伦多的独立屋平均上涨了20万,那更好,这时“同时再买一套房”的独立房的房价也会随着市场行情上涨20万加币,这样,这种买房方法就规避了通货膨胀和货币贬值带来的风险。这种买房的方法最终的总收益是:20万加币(涨价)+14万加币(节省)=34万加币。

总之,“租一套房,同时再买一套房”是一种非常有益的好方法。这种买房方法既解决新移民孩子的上理想学校学习问题,又能使家庭财产保值增值。人们知道,现在的好校区的房价已经高的离谱。根据安省地产教科书的理论,加拿大通常房屋的市场价格应当为出租该物业的年收入十几倍。而现实情况是多伦多的好校区房价远远高于十几倍,而是几十倍。好校区房屋的价格已经不是校区之间的房屋差价,它还包含大量的人为炒作水分和频繁交易的交易费。比如,一个好的高中校区,孩子读完三年高中,上大学后,家长把房子卖掉。假如这个房子交易价格是100万加币。那这次房屋的交易成本包括:5%的地产经纪费是5万加币,3年期间的MORTGAGE损失少说几万,因为还贷在开始几年内,主要是支付贷款利息,本金很少;此外,还有土地转让税,律师费等等。这些费用,卖方会潜意识地算到房价之中。如果这样的校区房经过这样的多次买卖转让,那么房价里包含大量的房屋交易成本。这些交易成本对房屋的性能没有带来任何价值。这是每一个买房人不愿支出的费用。人们买房子,是买房子的优质性能和材料,不是买交易费。所以,“租一套房,同时再买一套房”的买房子办法能避免买这种含有大量的房屋交易费的房子,又能让孩子到理想的学校去学习,还能使家庭财产保值增值。所以我们说“租一套房,同时再买一套房” 是一个新移民的买房子好方法(如有疑问,请联系李军电001(647)824 6916 或电邮:[email protected],更多文章点击:http://jli270.blogspot.ca)。

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 | Trackback |

发表评论