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“Mortgage预批在买房过程中的重要作用

多伦多地产经纪 李 军

 

“Mortgage预批是物业卖方衡量物业买方是否有诚意,是否有财务能力买家的一个重要指标,也是买家讨价还价的重要筹码。当然,有Mortgage 预批并不意味着100%买房人能申请到足额的Mortgage,买房人具体能申请到多少金额,贷款机构还得视具体物业的价值而定。但至少从买方角度来说,拿到“Mortgage预批,基本等于做好买房的准备工作,用西人的话说就是“READY“ 了。在当今多伦多火热的房屋市场环境下。一个有Mortgage 预批的买家和没有Mortgage 预批的买家,在抢OFFER时,面临的相同机遇时,竞争的能力差异却是巨大的,和无法比拟的。这似乎是非常容易理解的,但在多伦多,直到现在,有些即使非常有诚意的买房客户对此理解和认识应然不足,直接导致自身浪费大量时间,但至今还没有成功地实现自己的买房美好愿望。眼看多伦多房价越涨越高,有种不知所措,望房兴叹的感觉。感叹如果再不能在短期内买到房屋,同时多伦多的房屋价格再这样涨下去,似乎有种此生与多伦多的房屋无缘了的感觉。诚然,造成这种结果的原因是多方面的,但在买房时没有Mortgage 预批,显然是主要原因之一。“Mortgage预批在买房过程中非常重要,有了“Mortgage预批,卖方认为你是个有准备的买方;有了”Mortgage 预批,卖方经纪会把机会导向给你;有了”Mortgage 预批,买方经纪会有效地为你选择更合适的物业。

 

首先,物业卖方认为拥有”Mortgage 预批的买方是有准备的,有诚意的。常言道,机会总是属于有准备的人。这话用在买房子更贴切。房屋买卖可以说是一个家庭最大的生意,每个人都会非常重视。卖方除了审阅OFFER内的价格和交接日期外,最关心的就是买方是否已做好买房准备了,是否真心诚意买自己的房子,是否有财务能力买自己的房子。在几个潜在买方,选择一个最有准备,最有诚意,最可靠的买方是一件不太容易的事情。一旦选对了,卖方的房屋价值得以体现,卖方签完字就可以准备后续工作,诸如旅游,给孩子选择学校了,搬家等等事宜。但一旦选错的买家,那麻烦多了。第一,选错买房人风险大。大家知道,一般情况下,卖房的业主可能同时也是买房人,即所说的换房。有时卖房人在卖房时,已经签好了买另一个房协议。这时,卖方急需一个确切的买方,一个有诚意的买方,一个有财务能力的买方,一个有”Mortgage 预批的买方,这样才能使自己买的物业也能顺利交接。否则,选择一个没有准备好的潜在买家,签完OFFER后,一个星期过去后,贷款没有批下来,被迫退房,这样往往复复。不但卖不成自己的房子,还势必影响自己已买的房子交接,风险太大了,后果不堪设想。第二,影响物业价值,一个物业在市场上5 15天期间内,是物业成交的最佳期。物业上市日期太长,会使后来的潜在买方认为该物业有什么问题,不肯出高价,从而影响物业价值。这是卖方不愿意接受没有”Mortgage 预批的买方OFFER原因。作为买房人,如果能多站在卖方人的角度去想问题,把买房的准备工作做好,把”Mortgage 预批准备好,让卖方认为你是个有准备的买方,对买房是非常有帮助的。

 

其次,卖方经纪会把机会导向给有“MORTGAGE预批的买房人。房屋买卖过程中,卖方经纪的作用是不言而喻的。卖方经纪在选择买方时,应最大限度符合自己客户的利益,即卖方利益,同时这样也兼顾自己的利益。在抢OFFER时,卖方有时由于经验不足,不知道选择哪个OFFER对自己更有利,有时会认为价格稍高一点,即便没有”Mortgage 预批OFFER好一些,但卖方经纪知道这里的风险和厉害关系。他会劝说卖方不要轻易接受这个OFFER,给卖方一个专业建议,他会劝说卖方再给每个潜在的买方一个机会,改进各自的OFFER. 这样,有”Mortgage 预批的价格低的OFFER,可以提高一些价格,甚至取消Mortgage 条件;但没有”Mortgage 预批,是没法改进成有”Mortgage 预批。这样,在下一轮OFFER竞标时,没有”Mortgage 预批的买方自然被淘汰了,一次次扮演抢OFFER陪衬人角色。卖方这样做的结果是卖房成功率是非常高的。买卖双方签完字,各自准备后续工作,诸如搬家转学的事宜。卖方经纪也确切地将佣金收入自己的口袋里了。反之,如果卖方选择一个没有”Mortgage 预批的买方,一个不太靠谱的买方,那事情可能就会不一样。可能一个星期过后,买方会以Mortgage 没有批下来为由取消已签订的合同。这时,卖方和卖方经纪还要重新回头再做一次工作。这是次要的,更重要的是,房屋错过最好的卖房日期。由于房屋在市场滞留时间过长,严重影响房屋价格。这是对卖方极其不利的。甚至有时,卖方由于是换房,已经与他人签订了买房协议和确定了成交日期。这时由于买方没有”Mortgage 预批,和足够的财务能力而取消合同,会置卖方于极端不利的处境。同时,卖方经纪也会承受过载的精神压力。因此,为避免这样的事情发生,卖方经纪往往会将机会导向有”Mortgage 预批的潜在买方。

 

最后,”Mortgage 预批可以使买方经纪给你选择更适合的物业。地产经纪在带客户看房过程中,买方经纪了解买方想买什么样的房子,和了解买方能买什么样的房子的情况越详细越好。这样不但有助于买方经纪高效率地,有针对性地,快速地找到买方心仪的房源,买成房子,而且还能节省客户买房时间和金钱。反之,如果买方没有”Mortgage 预批,那不论是买方经纪还是买方对于能买什么样的房子心里也不清楚,不着边际地乱看房源,浪费自己和地产经纪大量时间,还错过买房大好时机。在多伦多不断上涨的房屋市场,错过时机,耽误了时间,就等于要多花很多钱去买同样的房子。比如,在没有”Mortgage 预批的情况下,浪费了3个月时间看了几十套100多万的房源。结果申请Mortgage 时,最多能贷到80万,从而买方不得不推掉已签好的合同,卖方地产经纪还要与财务联系退押金,买方经纪去到卖方经纪那里去取支票,重新看房源。几十套房子不但白看了,三个月时间也白白浪费,期间房价还涨了不少。像这样没有”Mortgage 预批情况下,任凭买方凭个人想象地看房源,实际上是误导地产经纪与其看大量与其财务能力不相关的房源,那才真是浪费时间,害人害己。所以,作为一位有准备的买方,在看房之前,最好能有个“Mortgage预批,这样非常有助于地产经纪为你找到合适房源。

 

总之,”Mortgage 预批对于买房者是非常重要的。在卖方眼里,拥有”Mortgage 预批的潜在买方不但是有准备的买房人,同时也是买得起的买房人。大家常说,机会总是属于有准备的人,尤其是买房这样重大事情,更是如此!置身处地地设想一下,如果自己是卖房的,面对一个有”Mortgage 预批的买方,和一个没有”Mortgage 预批的买方,你会把机会给谁?显然会给一个有”Mortgage 预批的潜在买方。那个没有”Mortgage 预批的要么申请Mortgage 预批时,条件不合格,要么干脆就是没有做好买房准备。不论是哪种情况,都不应不机会交给这样的买房人。除非是在没有有任何其他选择的情况下,与其说让房屋在市场闲着,还不如让这个人先试着。这种情况多发生在该物业没有对大多数买方没有吸引力的情况下。另外,如果买方有”Mortgage 预批,卖方经纪也愿意和你打交道,愿意与你多沟通,希望你成功,从心里使劲把机会导向给你。因为这样对他和他的客户非常有利。一旦签订OFFER,大家就可以着手准备后续工作了。卖方可以考虑搬家事宜,卖方经纪的佣金也到手了。反之,如果把机会给一个没有准备的人,一旦失去这么好的买方,失去一个有”Mortgage 预批的买方,以后的工作会非常被动,卖方经纪可能将承受的看不到的无形的市场压力和来自卖方的压力。最后,一旦有”Mortgage 预批,买方经纪会有针对性地查找房源,看房源。从而会节省大量时间买房子。在多伦多,时间就是金钱,节省时间就是节省买房人的钱,同时也就抓住了买房的好机会。所以说,”Mortgage 预批在买房过程中的重要作用(多伦多房屋买卖 李军 电话(647)824-6916,微信 junli64)。

 

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