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浅探奥沙瓦物业的价格上涨动因

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浅探奥沙瓦物业的价格上涨动因

多伦多地产经纪 李军

最近一年以来,新移民开始远离越炒越高的高价房,高风险房,而理性地转向物美价廉的奥沙瓦社区买房子。据有关统计,多伦多奥沙瓦地区的房屋价格和交易量,相比大多伦多其它地区,一直保持良好的上升趋势。尤其是奥沙瓦地区的独立屋,更是涨势喜人。任何事情动态变化的现象都有其背后的内在动因,大多伦多的房屋市场变化亦然。奥沙瓦处于GTA核心地带,有着优越的区域地理优势。此外,奥沙瓦现有着完善的交通网络和成熟的工商业,和良好的教育资源。而且,奥沙瓦也是大多伦多地区和安省政府重点和优先发展区域。城市间的Go Train,高速公路(401407),和高等教育都优先在奥沙瓦地区发展。随着时间的推移,人们越来越认识到奥沙瓦是个好地方,纷纷来奥沙瓦安家置业,这是因为奥沙瓦的房价非常大的升值潜力,奥沙瓦社区有非常良好的教育资源,和奥沙瓦有非常成熟的工商业

首先,人们投资买房子,优先考虑的是房屋的升值潜力,而不是房屋的当前价值。人们如果环顾GTA及周边的房屋市场,就会发现奥沙瓦的同类房型的房屋价格几乎是其它高价房屋社区的1/3左右。在华人集中的万锦,列治文山的180多万的类似房子,在奥沙瓦也就60多万。这样的相对低价位和奥沙瓦的优越区域优势是十分不相符的,所以,在今后一段时期,奥沙瓦社区的物业势必价值回归,因为人们投资,选择奥沙瓦置物业,未来的增值潜力现对比较大。尤其是奥沙瓦的独立房屋,其增值潜力是非常大的。在多伦多,人们在评估独立房屋的价值时,其物业的价值构成包含两部分,其一是房屋的本身价值,当然,一样的结构和材料,房屋越新,房屋越值钱;其二,是物业所附的土地价值。物业的土地价值与土地的级差有关。通常上讲,社区的工商业发达,交通便利,学术,艺术和科研气氛浓厚的社区,土地的等级越高,地价越高;而远离城市便利基础设施的社区,那里的土地等级越低,地价越低廉。有时,物业所附的土地残值要远远高于物业的本身价值,比如多伦多市中心的残破老房子,多数百年老房子价值100多万加币。其中的90多万加币是房屋所附的土地价值。而奥沙瓦社区正处于GTA的核心地带,城市基础设施十分完备,土地等级相比边远的其它社区,如BARRIE等小镇的土地要有价值的多。所以,奥沙瓦社区的物业的价值要远高于GTA的边远社区的物业价值。这也是为什么多伦多的当地人将一些破,旧,小的所谓的高价房卖给新移民,而选择奥沙瓦的价格低廉,物业潜在价值大,位置又好的房屋。因为当地人知道奥沙瓦社区的房屋极具升值潜力。

相比多伦多其它社区,奥沙瓦有丰富良好的教育资源。奥沙瓦地区不但有很多优秀的基础教育资源,比如,白求恩中学等众多优秀的高中,初中和小学。而且,更为重要的是,奥沙瓦地区拥有非常丰富的高等教育资源, 如,安省理工大学,就在奥沙瓦北部,而且该校区现在还不断发展。目前,每年有来自世界150多个国家的1万多名学子在奥沙瓦生活和学习,当然其中也有很多来自中国的留学生在奥沙瓦学习。人们经常谈校区房,就是说学校越好,校区的房子价格越高。以此逻辑,那奥沙瓦的房价理应比其它地区的房子价格要高,因为这里有令人喜爱的大学,来自世界各地的大学生给这座城市带来朝气和需求。充满学术气氛的大学附近社区的房子理应最有价值。此外,奥沙瓦地区还有三个非常好的COLLEGEG教育资源,如,DURHAM COLLEGE。该学院有着非常强的办学优势,它们与加拿大的大学和中国的大学进行联合办学,成绩非常突出。很多从这所学院毕业的国际留学生,在加拿大找到专业工作,并申请移民加拿大成功。目前,有很多有志移民加拿大的国际留学生在这里学习深造,以获得加拿大的教育背景,以便将来拿到加拿大的工作签证,最后实现移民加拿大。这些来自世界各国的学生和教师不但为奥沙瓦地区营造了浓厚的学术气氛,同时也为奥沙瓦的房屋投资者带来巨大的商机。毫无疑问,这些有利因素都是奥沙瓦社区房价增值的动因

奥沙瓦现有完善的工商产业优势和交通优势。而发达工商业是繁荣房地产的不可缺少的外部条件。环顾当今世界,哪里有发达的工商业和科教系统,那里的房地产业一定也很繁荣;反之,贫乏工商业和贫乏科教系统的地区,房地产业也一定不会景气。美国底特律的变化就是一个有利的佐证。上个世纪七,八十年代,美国底特律是世界制造业的老大。三大汽车公司总部和汽车制造中心就在美国底特律,那时的底特律房地产是何等的繁荣兴旺。到上个世纪九十年代之后,随着世界一体化和信息革命的到来,美国的跨国公司把制造业转移到劳动力低廉的中国和印度。底特律和其它类似底特律的美国大城市,由于工商产业的外迁,直接导致大批产业工人失业,大批产业工人离开底特律,城市人口下降。房地产价格不断下调。最后到了很多房屋干脆卖不掉,就地还给银行。银行接受大量废弃的,贬值的房屋,使银行的资产流动性不断变差,最后导致银行大量呆账坏账,从而诱发金融危机。大量事实证明,城市有繁荣的工商业,才能有繁荣的房地产业。奥沙瓦就具备较强的工商产业优势。这里不但人口众多,而且多元化色彩相当浓厚。不但成为安省各级政府的优先重点发展区域,比如城际高速,GO TRAIN, 新的国际机场和高等教育业等等。所有这些城市基础设置吸引来大批自世界不同地区人们在这里投资,创业,和发展。这些有利因素必将使奥沙瓦的房地产业,在将来一个相当长的历史时期内,变得更加繁荣昌盛。

这里需要澄清一个误区,即有人倡导远离GTA,到边远小镇,如BARRIE等小镇,如去做房地产投资,说那里将来的投资回报率会如何如何高。这种说法显然与时代潮流相悖。如果说有人喜欢小镇生活,在小镇置业,那无可厚非;但说那里是新移民房地产投资方向,那显然是错误的。当今世界的发展潮流是城市化和集约化。世界先进国家的发展方向都是向城市化,集约化方向迅速发展。在日本,二十多年的城市化发展,到今天,几大都市圈基本涵盖国家的80%以上人口。城市核心地带,寸土寸金,而边远小镇人口流失严重,城区荒芜,房价一落千丈。在中国也一样,大都市核心地带的房屋价格是边远小镇的几倍,十几倍,几十倍。这主要原因是生活在都市圈内的人们的各种机会多,各种生活成本都低(除房屋外),比如通讯成本,电力成本,物业税,和日常生活用品等等都比小城镇要低得多。另一个更为重要的方面,跨国企业都愿意在大都市设立工厂和销售网点,因为大都市同时拥有跨国企业生产资源和销售市场两大优势。企业这一选择也同时为大都市人们提供更多的就业和发展机会。更不要说,大都市的文化生活要远远优越于小镇。通过上述逻辑,人们不难理解投资房地产为什么选择奥沙瓦,奥沙瓦是在多伦多大都市圈的核心地区。它要比那些边远小镇有着不可比拟的发展优势和发展潜力。理所当然,长远来讲,投资奥沙瓦的房地产的回报率一定要远高于投资于那些边远小镇。

总之,随着时间的推移,人们逐渐认识到奥沙瓦的物业价值。奥沙瓦的房屋不但好,而且价格相对比较低,增值潜力巨大,区域优势明显,而且奥沙瓦处于GTA的核心地带。奥沙瓦又是安省和大多伦多地区优先和重点发展区域。奥沙瓦现有的工商产业优势,交通网络优势,和教育优势,加之省重点规划的发展项目,如多伦多东部国际机场等等。这些都有利于奥沙瓦的长远发展;都有利于更多的人们在这里安家;都有利于更多的跨国企业设厂和建立销售网点;都有利于更多的国际留学生在这里学习就业。这些诸多有利因素无疑会利好奥沙瓦的房地产业繁荣发展。这也就是为什么奥沙瓦地区的房屋价格一直走势良好的内在动因所在(多伦多房屋生意买卖,请电(647)824 6916 或微信 junli64)。

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