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风水轮流转–奥沙瓦独立房成为新移民投资新热点

多伦多地产经纪 李军

最近一年以来,奥沙瓦的独立房屋价格增长率一直引领GTA,年增长率高达30%左右。引起很多有意投资物业的新移民的关注。长期以来,新移民一直偏重于投资GTA北部,西部,和中部物业,而忽略了极其有投资价值的东部物业。致使这一带的物业价格严重偏低,OSHAWA的同类物业价格还不及GTA其它社区的一半,现已成为GTA独立房屋价格最低的区域,自然也就成为新移民房屋投资的洼地。自从2016年以来,很多新移民开始意识到OSHAWA物业的潜在价值,开始在这一带投资买房。我的几个客户也以极其低廉的价格买了几套独立房,回报是非常惊人的!一些老移民目睹多伦多十几年来的独立房价格增长历程,感慨万千!如果十几年前,在多伦多买个独立房多好!十年后的今天,自然而然家庭财产超过百万!但时间不会倒流,一直懊悔这事是无济于事的。现在的GTA独立房投资机会还有,OSHAWA就是一个不错的投资方向。衡量一个区域的物业是否有投资价值,不是依据广告,也不是依据抢OFFEER的激烈程度,更不是依据所谓这个“投资题材”,和那个“投资题材”;而是依据投资该社区物业是否有正现金流,投资该社区物业的风险是否可控,投资该社区的物业是否产权清晰,便于管理。环顾整个GTA,人们不难得出这样的结论,OSHAWA的独立房屋是非常具有投资价值,因为这里的物业产权清晰和投资回报率高,物业投资有正现金流,物业投资风险小。

第一,奥沙瓦的独立屋的产权是“Free Hold”,是自由拥有的意思。目前来讲,”Free Hold” 这种物业产权形式, 可以说业主的权益最大, 责任和义务最小的一种产权形式。这种物业的产权是完全属于自己的,产权是非常清晰明了。在这种产权形式下,业主最大责任就是每年还要交点地税。业主可以清晰地知道物业和物业所依附的一块土地完全归自己支配。 选择独立屋投资, 日常维护费用小, 麻烦少. 独立屋非常简单,只需交地税. 现在, OSHAWA的独立屋价格上涨非常快, 有的社区独立房一年上涨达到百分之二十几. 投资独立屋的投资回报率非常高. 众所周知,一个物业由两个部分构成,一个是物业本身价值,另一是物业所付的土地价值. 物业的本身价值是随着时间的推移, 建筑材料的老化,不断贬值; 而物业所附的土地是随着时间的推移不断增值的.  有的投资者十几年前, 投资17万多,在多伦多买的二手物业, 物业到今天已严重老化. 物业本身价值不大. 但物业所附的土地却增值很大,达到80多万加币. 整整上涨4倍多. 而如果当时的投资者, 用同样的钱去投资别的什么物业, 那结果可能就完全不一样了. 大家知道,共管公寓100多户人家的大型公寓,只占地那么一小块地, 即便公寓所附土地有点价值,被100多户平分,每户所得的价值微乎其微. 共管公寓的土地价值增长不大,但公寓物业随着时间推移会不断老化贬值, 日常各种费用可能会上涨很多. 有人说, GTA的独立屋价值有点像30年前北京四合院, 其类似的特点是,占地面积大。随着城市的发展,随着多伦多人口的增加,GTA的公寓数量会越来越多,独立房会越来越少。 独立房的供不应求关系会越来越紧张。 独立房的价格自然会越来越高。十几年前, 投资者选择不同的投资物业项目, 十几年后的今天, 物业投资者的成绩差距是非常大的. 比较而言,在OSHAWA投资独立房的回报率是非常理想的.

第二,新移民来在OSHAWA投资物业的好处之一,是投资OSHAWA的物业有正现金流。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性!有人说,投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营,都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么,无论市场炒作多么火热,广告吹的如何好,投资人也要冷静对待这种负现金流物业,千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。投资这种物业危害极大!在加拿大,是高福利国家,高税收国家。每个人的工作都很辛苦,而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋,每个月给家庭带来两三千加币的负现金流,那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活,给家庭成员带来精神压力,对家庭成员的身体健康造成危害,有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信,GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围,地产经纪只能告诉你过去,告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化,连美联储主席,格林斯潘都没有能力预测。至于普通经纪拍胸脯,打保票,以后GTA的房屋将要上涨多少多少,都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资物业,那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价,那还好;但如果市场不断下滑,那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担,而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水,这对于投资者来说是双重损失,是最可怕的投资后果。现在,OSHAWA的物业处于非常低的价位,资产泡沫很少。相对于其它区域,OSHAWA的物业租金还很高!过去的一年数据表明,投资OSHAWA房屋,基本能给投资者带来正现金流!

第三,投资OSHAWA房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的!大多数投资人基本上都是有一定资产的,生活非常宽裕的家庭。在加拿大,这种生活来之不易!千万要珍惜!新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内,使得家庭财产保值增值;绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几,二十几的投资回报。在OSHAWA投资房屋,由于OSHAWA的房屋价格低,房屋出租的租金相对高,每月有正现金流,这样的房屋投资风险就会小一些;而在GTA其它地区,房屋价格非常高,房屋出租价格相对低,每月物业投资有两千多加币的负现金流。这种给物业投资者带来负现金流的物业投资是非常危险的。众所周知,很多知名大企业,大公司,和家庭的破产原因,不是没有任何净资产了;而是资金链断裂,一旦资金链断裂,又没有应急补救措施,即便是还有一定净资产,也难免破产命运。这样的例子,新移民应殷鉴不远,美国房贷两大巨头,房利美和房地美两大公司,在美国金融危机前的资产是多么雄厚啊,但一旦资金链断裂,都无法应对危机局势,家庭也一样!每月产生负现金流的物业,对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期,而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道,一旦美联储利率不断上升,商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时,投资负现金流物业的投资者的月供会越来越沉重,如果一旦出现资金短缺,资金链断裂,那后果将不堪设想。当前,OSHAWA的独立房价位非常低,而租金却相对比较高,投资这种物业一般会形成正现金流。这样,投资者的投资风险是非常容易控制的!

总之,新移民在GTA投资物业对于每个家庭是一件非常重要的事情, 其中有很多因素需要新移民认真考虑,其中投资的物业产权要清晰和投资回报率,每月投资物业的正现金流,及投资物业的投资风险可控性是非常重要的。一些新移民在误导的信息引导下,感觉“物业的价格越高越值得买, 物业的价格上涨越快越值得抢”。其实这是一种非常错误的投资倾向。投资是一种高瞻远瞩的智慧行为,不是抢来抢去的生硬动作。成千上万人都涌向一个方向,去抢房子,这样的物业不用说,根本没有投资价值!几百万人都投资过的物业,再跟风投入。那一定是给投资者接盘去了。从来没有听说过一个著名成功投资人,如李嘉诚,索罗斯谈过抢OFFER的经验。而这些成功的投资者,都是先他人抢OFFER之前而进入市场。四年以前,我就专门写文章推荐OSHAWAHAMILTON的物业,如今,这两地物业都处于GTA物业价格上涨最快的区域。另外,需要驳斥的一种荒谬的信息,说OSHAWA的居民都发碘了,用来治疗核辐射。这也太荒唐了!这事令人联想起日本福岛核电站事故,国内发生的抢盐风波。碘,盐能预防辐射吗?太阳光就是辐射,哪个人如果想验证一下,吃点盐,或吃点碘,夏天在烈日下,站一个小时,看一看吃碘,吃盐能否预防辐射?再有,奥沙瓦近二十万居民,还有几万大学生都在那里安静生活,难道他们都在长期接受辐射? 其实,OSHAWA距离核电站可比华人喜爱的士嘉堡,和万锦远一些。但加拿大的环境指标是非常严格的。根本没有OSHAWA居民长期接受核辐射这种事情存在。但OSHAWA的低廉房屋,优越的地理位置,较高的物业投资回报率,可控的物业投资风险,和良好的流动性正在成为GTA新移民物业投资的新热点!(本文属于学术探讨,不作买房卖房依据 地产经纪 李军(647)824 6916 或微信 junli64)。

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