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近期多伦多房产价格出现回落,您认为投资者在这一时期应如何考量出手?

多伦多地产经纪 李 军

在回答你这个问题之前,我们先介绍讨论几个近期热门话题,即央行连续加息,美联储缩表,国内严控资本外流,和安省对海外投资加税。这些国家政策面的多重因素都不利于近期在大多伦多地区投资物业。

第一, 先讨论央行连续加息

在加拿大自由的市场经济环境下,央行利率是调整社会宏观经济的有利工具,也可以称之为社会宏观经济的”调节器。当社会宏观经济过热,产能过大,生产过剩,房屋市场泡沫过大时,央行就会升高利率,促使商业银行提高相应的房屋贷款利率,以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本。反之,当社会宏观经济的产能,和需求不足时,央行会降低利率,这样增加整个社会的房屋生产和供给。体现在房屋市场层面上,就是当利率逐渐上涨,房屋价格逐渐下降;反之,当央行利率不断下降时,市场的房屋价格不断上涨。所以,最好的投资时机是利率上升尾期,刚刚要下降的时刻。就像在2009年那时,全球利率开始不但下降,房价不断上升那时,投资者在多伦多买房,随着利率不断走低,房价不断上升,投资者轻轻松松随着房价不断上升,家庭资产自然增值。反之,当利率下降末期,利率开始上涨时,那是卖房的最佳时刻。

第二, 美联储缩表VS 量化宽松货币政策

美联储缩表就是美联储缩减资产负债表。这一政策的直接后果就是美联储回笼市场大量流通货币,造成市场流通资金紧张。简而言之,就是相当于紧缩货币政策;一旦市场货币紧缩,那自然会造成房屋市场资金面不足,房屋价格自然下降;量化宽松货币政策就是美联储(或央行)吸收大量各种债券,甚至不良资产,同时向社会投放大量货币。当全球量化宽松货币时,市场货币非常充裕的情况下,房屋市场价格自然开始上升。2008年,世界范围内开始量化宽松货币政策,全球房屋市场货币充裕,房屋价格不断上涨。反之,当全球开始从量化宽松货币政策转变为美联储缩表,开始货币紧缩。那房屋市场的价格按理应该开始下降。简而言之,紧缩尾期,宽松初期是投资房屋的最佳时刻,就像在2008年,随着全球不断量化货币,很多在多伦多投资物业的人都获利匪浅;但目前,全球开始从量化宽松转为紧缩,转为美联储缩表。这个时刻应该是卖房时机。

第三, 国内严控资本外流,和安省对海外投资加税

最近一段时期,大多伦多物业投资者都面对两个困局,即由于加拿大对海外投资者加税,而且税率很高,高达15%。基本把投资物业的利润空间给挤压没了。同时,投资者还面临国内资金无法转运到多伦多的难题。而且,国内政策明文规定,禁止国人转运国内资金到海外投资物业。这些政策对多伦多房市造成极其不利影响。

综上所诉,本人从政策面上,没有看到近期有进入多伦多房屋市场的好时机。相反,这些不利因素叠加在一起,对于很多投资高价房的投资者来说是相当不利的,物业投资者要清晰认识目前的形势。过去,大多伦多的房屋投资者利用杠杆投资多伦多房屋,获利丰厚;但今天,全球开始加息,开始缩表,开始对海外投资者加税,国内开始资金管控。这时,高杠杆投资多伦多物业,很可能放大投资者的风险。例如,一个拥有200万加币的家庭,如果利用杠杆投资1000万房屋,当房屋市场价格下降20%时,200万家庭资产回零!

以上,都是本人个人看法,纯属学术交流,不做物业投资者投资依据!

本文作者: 李军 TEL:647-824-6916

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