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多伦多地产经纪 李 军


实话跟你说,目前,在多伦多投资房屋的实际情况,利用杠杆在多伦多投资物业,讨论的不是哪些区域物业,或哪种类型的房屋的投资回报率更高问题;而是寻求在哪里,投资什么样物业能有点正现金流,不亏的问题。


这10来年,随着世界范围的量化宽松货币政策,和全球超低利率甚至负利率刺激政策的实施,全球房屋资产泡沫化极其严重。以至于在泡沫极其严重移民城市,如多伦多等城市,利用杠杆投资物业很难期待正现金流回报。长期以来,在这类城市投资物业,很多投资人不是期待每月有多少出租物业带来的正现金流;恰恰相反,很多在华人集中社区投资物业的人,每月不得不亏一两千加币来“养”房子。这费用比在多伦多养个孩子的费用都多!这些投资人在多伦多投资物业主要期待是房屋涨价,带来的家庭资产增值。过去十来年,随着全球央行利率不断走低,货币不断宽松,多伦多的房屋价格房价确实一步步走高。大多数人投资物业的增值幅度都不小!十年前,在多伦多几十万的独立房,到如今已经价值一百几十万!净增值100万加币!在多伦多,这已经是投资物业很普遍的现象。但,这件事已经成为过去!



但到2017,事情却发生了变化。安省开始对海外投资者征税,挤压投资人的获利空间;美联储,和加拿大央行连续加息,加大投资者投资负担,和投资风险;美联储结束长期的货币宽松政策,开始缩表,开始紧缩,全球货币政策开始收紧;同时,多伦多的房屋贷款政策不断收紧。多伦多房屋市场的资金面难以支撑房屋市场继续走高;另外,各国都开始管控本国资本外流,国外资本流入多伦多房市的越来越少,资金源头被切断。这些因素都极其不利多伦多房市。所以,目前,一些多伦多房屋投资者,不但面临每月支出一两千加币养房子,而且同时要面临物业价格下降,家庭资产缩水的“双亏”情景!



这种“双亏”情景情况,华人越是集中的社区,情况越是严重;但华人较少的区域情况相对好一些。比如,像Oshawa,和Whitby,这两个城市的房屋投资回报率相对好一些。这两个城市由于中国人很少,所以,同类房屋价格仅相当于华人集中社区的房屋价格一半左右。而房屋的月租金却与价格昂贵的华人社区差不多。所以,在华人集中社区,利用杠杆投资房屋普遍负现金流的情况下;在whitby,和Oshawa投资物业,还有微少正现金流,或大约持平的投资物业存在。



至于投资房型收益更好这个问题。本人觉得独立房更有投资价值。有人说,在多伦多投资房屋,越“土”越有价值。多伦多独立房所占土地面积比北京四合院还大。在城市人口不断增加,城区人口密度不断加大的情况下,城区核心地段的土地价值会不断上涨。所以,投资物业房型要以占地面大的独立房为好。这就像过去又土又旧的北京四合院,当初,不那么被人看好;后来,由于北京城市快速发展,现在,一个普通北京核心地带四合院的价值都上亿。同理,现在投资地段好, 战地面积大的多伦多独立房,将来的增值潜力一定巨大。这样的物业具有投资价值!本文纯属学术探讨,不做读者投资依据,特此申明!

李军 微信。junli64

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