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大多伦多地区两个重要板块统计分析,2018年上半年,多伦多独立房,YORK地区的独立房,和YORK地区公寓都呈现价格下滑,成交量低迷,和持续长期高库存状态。如附图所示。

 

下半年,多伦多房屋市场走向不容乐观

 

首先,央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大。央行利率是国家经济变化的“调节器,当然也是调整物业投资的调节器。当房屋市场的投资过热时,央行通过提高利率,从而调高商业银行的贷款利率,商业银行的MORTGAGE利率会相应上涨。MORTGAGE利率上涨,买房人的供房负担就会加大,加重。在多伦多,投资者就会减少投资房屋数量;反之,当房屋市场的投资不足时,央行通过降低利率,从而调低商业银行的房屋贷款利率,降低房屋投资者的物业投资成本,以此促进多伦多的房屋市场投资。所以,一般来说,房屋市场的价格走势与央行利率的走势相反。当央行利率不断上升过程,房屋市场的价格相应不断下调;反之,但央行利率不断下降的过程,房屋市场的价格走势是不断上升的。自从2008年全球经济危机以来,世界各国央行的利率进入下降通道,期间加拿大的央行利率不断下调,多伦多的房屋市场价格不断上扬,2008年多伦多50几万的独立房,到今天,已上涨到100多万。但这形势到2018年会发生更明显的变化,在加拿大央行,和美联储连续加息的政策下,下半年,多伦多的房屋价格理应继续下行。

 

其次,美联储继续连续缩表对多伦多的房价会有不利影响。美联储缩表就是回收市场流通的过多货币,也有人称缩表为“抽水机,说白了,缩表就是将2008年美联储为解救全球金融危机,紧急向市场注入的资金,现在开始回收,将注入的再抽回来。根据历次美联储缩表的方式和结果来看,美联储缩表会对多伦多房市有不利影响。美联储缩表的方式是以主动抛售短期资产,短期国债,票据贴现为主。其结果势必改变资本市场的各种资产,国债等供求关系。随着美联储不断缩表,市场上的国债,和各种资产会越来越过剩。而且美联储主席还声称今后加息缩表要加速进行。这必然造成流动性好,无风险的美国国债市场供过于求,国债的回报率自然会上升。众所周知,美国国债的风险几乎为零,而且流动性非常好!一旦美国国债的收益率攀升很高,势必吸引更多的投资者投资美国国债,同时提高各国商业银行的融资成本,自然提高多伦多投资物业的MORTGAGE利率,增加多伦多房屋投资者的日常财务负担,从而降低多伦多的房屋市场价格。

 

再者,中国的资金严格管控也会对多伦多房市有很不利的影响。2018年,伴随着美联储连续加息,缩表,和美国政府的大幅度减税政策,全球资本和企业将逐渐回流美国。这将对新兴的世界经济实体起一个釜底抽薪作用。尤其是这些年来全球量化宽松的货币政策,很多热钱流入这些新兴经济实体,形成超级资本泡沫,和房地产泡沫。伴随美联储加息,缩表,这些资金会逐步从这些经济实体回流美国。这会对这些国家的房地产,及金融业造成重大危害。所以,2017年的全国金融会议,习主席把防范金融危险作为2018年最重要工作之一。防范金融危险的主要措施就是严控资金外流。相信2018年,从中国往外汇钱,到国外投资物业,到多伦多买房会越来越难。这必将一定程度影响多伦多的房屋市场价格。此外,加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策,买房贷款的压力测试,和各种有关MORTGAGE新政策也会对多伦多下半年的房市有不利影响。

 

最后,中美贸易战对多伦多房市有不利影响。中美贸易战会全面调整国际产业分工,很多过去在中国的工厂可能会迁移到印度,巴基斯坦,孟加拉,及东南亚一些国家。造成中国大规模企业流失,和东南沿海一带产业工人流失。这自然诱发中国大多数一线,二线城市房屋购买力大幅度下降,价格大幅度下滑。一旦中国房地产价格出现明显下行趋势,自然会影响全球华人对房屋市场预期,也自然会影响华人对多伦多的房屋市场预期。再有,中美贸易战进一步演化,很可能形成中美之间金融战,也可能造成人民币大幅度贬值,直接影响国内对多伦多房屋的购买力。所以,中美贸易战,对多伦多的下半年房屋市场相当不利!

 

总之,2018年将是多伦多房屋市场极不寻常的一年。近十年的宽松货币政策,使全球资产泡沫越吹越大。在这种泡沫经济环境下,整个社会运行成本越来越沉重。实体经济发展困难重重。当今,全球政府的减税政策,央行的加息缩表政策就是解决困扰实体经济发展问题,就是解决房地产泡沫问题,就是解决社会,企业运行成本过高问题。可以这样打个比喻,当今各国由于解决2008年的金融危机,都给本国经济打大量的强心剂,注了很多,身体膀肿,行动缓慢。为此,各国都开始加息缩表,开始做肾析抽水。这是个痛苦的过程,经过一轮一轮的加息缩表,资产泡沫会越来越小,社会,企业和,家庭的运行成本也会越来越低,经济实体机能会越来越强。但有一利必有一弊,与此同时,家庭的房屋价格也会大幅度缩水,家庭财富也会遭受大幅度减损。所以,2018年下半年,投资多伦多的房屋,仍需谨慎!

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本人声明:


多伦多地产经纪 李 军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,

和房市最新走向,虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!

请大家见谅!

再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!

最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

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