文章 RSS
评论 RSS
字体 -

最近听说18-19年多伦多的房价可能还会涨,会是入市的好时机。这里想听听您的建议

 

2018-2019年多伦多的房价可能会涨的可能性是很小的!当然,这期间也不是投资房屋入市的好时机!其原因如下;

 

首先,加拿大央行,美联储将在这期间继续加息,缩表。这样政策下,常识上讲,多伦多房屋市场的房价上涨的可能性是不大的。在加拿大央行,和美联储处于加息通道,随着央行的不断加息,商业银行的房贷利率会不断上升,房屋投资人的债务负担,MORTGAGE的月供会越来越沉重。这种情况下,房屋投资者的购房欲望自然会减弱,房价的上涨可能性自然会减小!再有,美联储缩表过程,就是通过释放以前购进的美债,同时,收回以前向市场发放的美元过程。随着这一过程的发展,市场的债券会越来越多,美元越来越少,美债会越来越供过于求,美债的市场价格会不断下降,直接导致美债收益率不断上升。而美债收益率升高也间接推高商业银行的房贷利率,加重投资者的月供负担,自然影响房价下降。

 

其次,加拿大房屋市场现状不利投资者推高多伦多房价。房屋投资者在多伦多买房的动因一般有两个;一是通过在多伦多投资房屋,每月能获得一定量的租金,或现金流;二是,通过投资多伦多房屋,期待房屋增值,避免由于量化宽松情况下,货币超发造成货币贬值,实现家庭财产保值增值的目的。但现在整个世界的经济大环境变了。现今已经不是量化宽松,而是加息缩表时代;而是相反方向,是钱越来越少的趋势。有人说,趋势是你的朋友,这话说得好,做房屋投资一定要因势利导,不要与大趋势为敌。这样,才能永远立于不败之地;反之,与世界大趋势为敌,逆势而为,那结果不太好说。现多伦多以杠杆,或没有杠杆投资多伦多房屋能实现有整现金流(与机会成本相比,比如美国国债)的,或物业有明显增值潜力的真是太难找了!那这种情况,在多伦多投资房屋,既没有现金流,又没有明显增值的前景,还要面临一些不确切的风险,2018,2019年,在多伦多投资房屋的人会越来越少,这种情况下,多伦多房屋价格上涨的可能性自然很小!

再者,加拿大是民主国家,加拿大的政治制度有其内在的机制制约房屋价格进一步上涨。在加拿大,政府领导人是通过选举产生的,所以,民意非常重要!政党领袖的民意嗅觉非常重要。一个政党的领导人,如果对大多数人意愿不清楚,对社会民怨,麻木不仁,听不到大多数人的内心呼声,那这个政党不论其过去的历史多么辉煌,一定会在大选中落马。多伦多的房屋价格,在过去的二十年间,一路不断上涨,已经引起加拿大国民的关注,尤其是多伦多大多数居民的不满。当然,一些政治领袖也深知民众对多伦多房屋价格不断走高的不满。这些政治领袖自然会在大选,省选,市选中制定相应的政策,和策略来迎合大多数选民的愿望。最终实现自己的政治抱负。在民主的社会里,这种政治体制能够自动解决社会存在的典型问题,比如,与加拿大类似的国家,新西兰,澳大利亚都先后出台相应政策,防止房价进一步上涨。最近,新西兰的热点城市已经对海外房屋投资者关门了!所以,人们不要期望多伦多的房价会永远上涨下去,那可能性不大!因为大多数多伦多市民不希望高房价,道理就这么简单。

 

另外,中美贸易战间接影响多伦多房屋市场。中美第四轮贸易谈判刚刚不欢而散。看来,贸易战将越来越向纵深方向,向更广的领域发展。中美双方不断向对方进口产品加税,尤其是美国将向由中国进口的5000多亿美元商品加税。将会影响世界产业布局,一些过去在中国中南沿海的外向型企业,一些来料加工企业,出口创汇企业可能面临倒闭,面临破产,面临搬迁到南亚,东南亚等国家的局面。一旦这种居面变成现实,那中国的大量产业工人失业,将导致东南沿海城市,甚至全国的房屋价格大幅度下降或泡沫破裂。中美贸易战最终结果或导致人民币大幅度贬值,或导致中国房地产泡沫破灭。这两种结果任何一种结果发生,都会致使国内家庭资产大幅度缩水,都会导致国人对外投资,对外购买力大大降低。此外,贸易战,还会导致国内外汇储蓄下降。那时,政府将会严控国人海外投资,会严控国人海外投资房地产,及会严控国人的资本外流。那时,国内的投资者购买力也会大幅度萎缩。这也是多伦多房价在2018,2019年很难上涨的原因之一。

最后,加拿大现行的房贷的压力测试政策,对海外房屋投资者的加税政策,及国内对国人的海外投资严控都会对多伦多房屋市场价格有不利的影响。而且,从技术层面上讲,多伦多房屋市场已经长期处于高库存,低成交量,和成交价格不断下降状态下。所以,2018年,2019年,多伦多房屋价格上涨的可能性不大!2018-2019年,多伦多的房价不太可能有新高么?(本文纯属学术探讨,仅为个人观点,难免有错,本文不做任何人在多伦多投资房屋依据,特此声明!李军 微信 junli64)

 

 

分享博文至:
归类于: 房产 (全局), 未分类 | RSS 2.0 |

发表评论