房产投资中的税

字体 -

房地产市场连续上升多年,许多人认为房产是世间最好的投资品,什么投资产品都不如它。确实,这十多年来,鲜有人在房地产投资上亏过钱。当然,这仅仅从简单的帐面上来看,房产投资是否真赚钱,赚得多还是赚得少,只有投资人自己知道。先不说房产投资中交易费用及其他相关费用,光税务一项就会吓死人,包括HST、land tranfer tax、capital gain等。

以楼花投资为例,如果是作为投资房的话,首先不可能获得HST的豁免或者退税。土地转让税是无论如何跑不掉的。下面来说一下capital gain吧。

在说这个capital gain之前,我先说个故事给大家。我认识一个人,专门以炒房为生,但他炒的不是condo楼花而是house楼花,他手上有两三套房子,每一套房子closing之后住半年左右就卖掉,以此作为自住房的性质避过资本增值税,也能获得开发商的HST退税。结果呢,因为几年来,他所做的房产太多了,你想想,每半年一套,一年两套,每套赚十多万。话说得难听点,“坏”事做多了将遇见鬼。炒房不应该算是坏事,但这样骗税务局或者不说骗,说是打擦边球的措施,最终是逃不过税务局的眼睛。此人被查了,几年下来所赚的钱通通要补税而且还要加上罚金,HST退税也得退还给政府。你想想,这到底需要交多少钱呢?好几十万哩~

为什么会这样呢?因为根据税法规定,如果是生意收入,要百分之百交税,而税务局认定此君的炒房行为是一种生意因为他没有正当的职业。其实税务局判定他炒房是生意行为也不仅仅凭一条标准,而是有很多条,如买房的意图、持有的时间,即到底是倒卖还是自住,如果说自住,那为什么这么快(半年)就卖掉。当然,税务局也没有明文规定半年卖掉就不能算自住房,但此君是几年来多套房产都只住半年就卖掉,而且手上还有楼花或其他楼房,这样来判定,你很难找出正当的理由来反驳税务局,因为不能自圆其说。还有理由是房产所有人的职业、房屋的位置、房屋的性质等,如此君没有正当职业,他所买的房屋基本上都在同一区域,而且房屋全是楼花,这样的情况税务局的任何问题,此君都很难回答,如果说房子买之后不方便或是什么其他原因,那人家会问那你为什么还把房子买在同一区域;如果说你不喜欢自己的房子,那税务局会问你买的是楼花,你看了floorplan你基本上知道房子是什么样子的你为什么还买,等等。税务局还会查一些相关的信息,如贷款的机构和贷款期限等,因为在目前利率这么低的情况下,5年期的利率是2.8%,而一年期的利率也2.7%了,买房人为何不要5年期的而要一年期的,你难道认为利率还有下降的空间?明显不符合常理。所以此君被查得无话可说。

加拿大是个诚信的社会,政府一向相信每个国民都是守法的,但一旦发现有违法行为的嫌疑,一定会一查到底,而且要起到杀一敬百的效果。

这个家伙被查之后,不得不变卖房产交税。几年下面赚得兴高采烈的,但一夜之间差不多回到了原始状态,虽然还有赚但已经不是太多了,所谓的暴利已经是不可能的了,能够跟老老实实去打一份工或者做一份生意差不多就不错了。

所以,请那些以炒房为职业的朋友还是小心一些,你没被抓到并不表明你永远不会被抓到,政府的眼睛一直盯着你的后脑勺哩,好自为之吧。在没被抓到之前收手的,也许政府就睁一只眼闭一只眼过去了,查起来动用人马也不容易,但做了过分的,政府一定不会手软的。

请记住,税在房产投资中是非常可怕的。你既然懂得逃税避税,也说明你知道税务的沉重。考虑了税务之后,你再看看你的房产投资是否还能赚钱?

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论

您目前尚未登陆,不能发表评论。登陆