REITs房地产投资信托基金

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一、REITs是什么?

所谓REITs(real estate investment trusts)即房地产投资信托基金,就是一种以发行收益凭证的方式,汇集投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资、经营、管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信託基金,其实质是一种证券化的产业投资基金。REITs投资的房地产涵盖各种行业,如购物中心、办公大楼、停车场、酒店、医院、养老院等,其潜在收益来自于租金收入以及房地产价格增值的收入。

REITs起源于美国,自1960年以来已有40多年歷史。目前在美国大约有190多家上市交易的REITs,总资产约4390亿美元,这些REITs在主要交易所上市交易。加拿大的第一只REIT在1993年推出,20年后的今天,发展到40多家,最大5家REITs的市值,占加拿大REITs市场的一半。RioCan是加拿大最大的REITs,在加拿大拥有接近300个商场、在美国拥有31个商场的股权,目前收益率是5.6%。

二、投资 REITs有哪些优势?

1、REITs 具备收益稳定、分散风险、流动性强、税务优惠等优势。 1. 收益稳定 REITs的现金流,主要来自租金收入、管理维修费用及承租率等,收入相对稳定,加拿大的REITs通常将当年度75-90%的收益以股息的形式分配给股东,所以投资REITs每年将享有稳定的现金收入。

2. 分散风险 REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择投资的项目,并能对其进行科学的管理,从经营管理上大大降低了投资风险。其次由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的房地产专案,从而分散了投资风险。此外,REITs与其他股市、债市资产的相关系数低,在资产配置中加入REITs,可以降低整个投资组合的风险。

3. 流动性强、变现性高 直接投资房地产,金额较高,还要透过仲介机构,手续繁琐费用高,且变现性不好。REITs的交易在证券交易所进行,就像买卖股票一样,流动性、变现性都胜过投资不动产。此外,REITs的投资门槛较低,一般投资人都可参与其中。

4. 税赋优惠

相比利息收益,REITs收益有更多的税赋优惠。投资REITs每月获得的现金流,至少有一半是本金返还,无需交税。

5. 简单、便捷

REITs投资人是很多物业的业主,却没有普通业主的烦恼:不用担心物业空置,不用害怕遇到不良租客,也不会有租客大半夜打电话,投诉网路不通畅或是洗手间漏水。所以,REITs是普通投资者参与房地产投资的首选。

三、投资REITs的不利因素

投资REITs除了受经济周期、资金流向等因素的影响外,还有其他一些缺点:

如果在非註册投资账户里持有REITs,T3表通常要在4月的第1个星期才会收到,或许会影响到投资人的报税。此外,每月所收的现金流中,相当一部分是本金返还,无需报税,但购买REITs的成本也会相应减少,投资人需要不断自行记录、调整REITs购入成本,以便最后卖出时,可以准确地计算资本增值。要想避免这个麻烦,最好在註册类账户里投资REITs,比如RRSP、TFSA等。

一般投资房的租金收入,可以算作投资人当年的“工作收入”,可以获得相应的新的RRSP投资额度,但是REITs不同,虽然每月派发的收入大多数也是租金收入,但是却不能算作是“工作收入”,无法获得新的RRSP投资额度。

如果房地产的价值下降,REITs的价格会迅速回落,因为投资商业房地产的资金通常是来自银行贷款。所以REITs都会收到市场波动的影响。事实上,收益率越高的REITs,波动就越大。

四、REITs如何估值?

REITs的估值中有几个重要指标:

1、资本化率(Cap Rates),它类似于一般上市公司的资本成本,即,投资人要求的回报率。一般来说,资本化率与长期国债之间总保持着一种相对稳定的正相关关系,REITs资本成本一般比10年期国债收益率高出2至4个百分点。过去10年,美国10年期国债的收益率在4%至6.5%之间,而REITs的资本化率在6%至10%之间。

2、P/FFO(市价/营运资本)是REITs估值中另一个重要指标,它类似于一般上市公司的市盈率指标,其中FFO为REITs的净经营现金流。从长期看,美国REITs的P/FFO水平处于12倍左右,但自2005年以来,REITs的P/FFO倍数增长较快,曾一度达到22倍以上,目前已回落到20倍水平以下,这中间除了资产高估时期的房产转让收益贡献外,也有投资人对未来核心地区租金上涨的预期。

3、市值与当前持有物业资产价值(NAV)之差,是衡量REITs价值的另一个重要指标。在美国,权益型REITs的市值一般比其NAV高4%,但短期内市值相对于资产价值的偏离可能很大。如1997年,由于写字楼价格相对于租金被低估,NAV折价率一度达到30%以上,并促使了REITs的大量收购行为,使1998和1999两年FFO的增长率分别达到16.7%和13.7%;但在2000年时,由于房价相对于租金增长更快,NAV溢价18%,此后几年中REITs的增长速度近于零——房价过高不利于REITs的增长。

五、如何投资REITs?

除了在交易所购买上市交易的REITs外,投资人也可以购买以REITs为主要投资标的的基金,REITs的ETF等。基本上,要挑选好的REITs,除了要留意不动产管理团队的经营能力外,还要看REITs的投资是否多元化,是否足以分散风险。另外,REITs的获利能力也很重要,营运现金流,可分配现金、投资价值等,都是需要考量的要素。

以上信息仅供参考,不作为任何投资建议或产品销售目的,凭此操作风险自担。若需要投资理财的建议,请咨询专业合格的理财顾问寻求适合您的恰当的理财方案,或与本人联系面谈。

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