Dual Agent买房记

2007年5月9日 | 分类: 房产 (全局), 地产投资, 未分类 | 作者: earthcitizen | 917 浏览
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by arcong (arcong) at 2007.5.6 20:52

(1)决定 

这几年生活比较稳定了,每月除了供房,供孩子上私校,还有一些余钱.曾经有人问过我,如果你房子供完了,并且还有钱的话,你是买游艇呢还是买第二栋房?我就是那种特别不适应奢侈生活的人,答案可想而知. :-)

其实还有一个问题也曾经出现过,是换大房呢,还是再买第二栋房.假设我们再买一栋比目前房子贵30W的,可以搬到好区,面积可以达到3千尺.如果投资30W再买一处房产并出租,好的话租金不仅能够COVER MORTGAGE及费用,每月上千的现金流也不是不可能. 象我们这种小家庭,老人不与我们同住,其实2千尺够住了,小区算中等以上吧.孩子反正上私校,OK了.

买房吧?多伦多春季市场火爆,我再也按捺不住了.:-) WAIT A MINUTE!股市也同样火爆,WHY NOT THINK ABOUT IT?呵~~~真不知道各位大侠们怎么学的算术,反正我的计算器显示房市远好于股市: 以6W为本,如果20%首期,可以购买30W的房子.如果年增长以4%算,每年增值1W2.大家算算这是多少的回报? 20%!!! 马上有人反对了:费用呢?MORTGAGE利息呢?地税呢? 呵呵~~~~我就是要买一个租金收入完全可以COVER一切并且有POSITIVE CASH FLOW的. 做梦吗?呵~~~~我就是那个追梦人~~~~~~

(2)找经纪

经纪那点专业知识,对于ROLIA上大部分人的智商来说,也就是花一个月左右的业余时间做点HOMEWORK罢了.:-)不好意思,坛子里的各位经纪大侠们,得罪了 :-)

有时候我看着大家找经纪的标准,心里真是好着急,大家不要只看标不看本啊~~~

– 最初级境界: 不PUSH,不误导,服务热情,态度好. 这样的经纪整个就是一个DRIVER,带着你看了一套又一套,甚至上百套,直到你生了隐恻之心而下了OFFER. 同学们,我们不是找DRIVER,我们自己就是免费的DRIVER,为什么要花2.5%的COMMISION去找一个态度好的DRIVER?

– 中级境界: 对市场把握准,谈判技巧高. 经纪的作用其实就是保证你以不高于市场的价格买房,而且买得到房.合格的经纪应该是能够准确说出一套房子的市场价,上下差不应该超过5千.在抢OFFER的条件下可以不以高出市场的价格帮你抢到OFFER.有的同学以为凡是抢OFFER就是STUPID的行为,其实不然!一般来说抢OFFER的房子都是标价比市场价低而造成的,而结果其实还是以市场价成交的.好的经纪应该是帮你抢到OFFER并且不超过市场价的那个人,并不是看到抢OFFER就避而远之的那个人. :-)

– 高级境界: 自己把握市场,自己谈判. 为什么? 首先,前面说了,经纪的知识并没有什么了不得的.看看最近在坛子里比较活跃的tjhong,我觉得他如果给自己买房,完全不用找经纪.一个人如果关注房市,并且分析房价走势,其实就基本具备了准确把握市场的基础.后面我还要谈我的实站经验. 其次,经纪会拿走2.5%的佣金.大家觉得他们DESERVE这么多吗?ABSOLUTLEY NO!大家稍微动点脑筋,这近万元的COMMISSION就是自己的了.再强的经纪,能帮你砍下低于市场价上万元的价格来? 再次,记住,整个交易过程,你的经纪代表的不仅仅是你的利益,他代表的更主要的是他自己的POCKET.可想而知,经纪的FIRST PRIORITY是怎样促成交易的完成,其次才是客人的利益.没有人比你自己更关心自己的钱包了,自己上!WHY NOT?

(3) DUAL AGENT 决定不请经纪,我们立刻着手看房.因为我门的目标单一,就是非那个地区的房子不买了.开车去转一次,就可以把那一带LIST出来的房子信息全部拿到手.很简单,门口都有牌子.打电话找卖方AGENT,听说我们没有AGENT,没有一个不眉开眼笑的(想象的啊,我也看不到).为什么呀?在他们看来,我们就是一块送到嘴边的肥肉.第一,价格上可以蒙一蒙,第二,2.5%的COMMISSION归他们了?呵呵,我也暗自好笑的,第一,价格我心里没数之前是不会FINALIZE OFFER的,第二,2.5%的COMMISSION应该是归我的. :-) 之后的一系列行动其实就是与DUAL AGENT展开拉锯站,谁更SMART,谁就是WINNER. :-) (4)下OFFER 直接打电话跟卖方经纪约,一次看房也能看5,6家.我们共看了三次,有10多栋房子吧,心仪的有3栋,一式的结构,外环境及内装修不同而已.感觉不需要再看了,3座房子任意一坐给我我都会好开心的 :-) 那就下OFFER吧?老公点头了,关键的时刻总是他拿主意,如果搞砸了就怨他,成功了呢就是我的功劳.:-) (可怜的老公).一旦我们说了要请LISTING AGENT做DUAL AGENT,我们就源源不断的受到EMAIL, 告诉我们过去一年中同类房型的售价及LISTING DETAILS.心里其实有点谱了.不过,要知道真正的现在市场价,还是有一些WORK的. 这一点有经验的经纪能帮你,可是想一想2.5%,我还是自己来吧.I CAN DO IT :-) 我们选了一栋条件最好的开始,以低于叫价3万的价格下了OFFER.这个价基本上是去年同类房型的最低成交价,而内部装修和外部花园及车道都是两个级别的.我当时是没指望成交的,目的只是想套出对方的底线.果然,两个来回,我们加了5千,对方降了1万,OFFER就没得谈了.对方的底线比我们预测的市场价稍高一点,但是非常接近.因为我们并不是急着要买,所以完全没有跟AGENT谈佣金的事.这个价格,是含5%买卖佣金的.第二栋,装修稍差于第一栋,AGENT超级热心(两份佣金,是我也热心:-)可以看得出来,她真是很卖力地帮我们砍价.最后报给我们的价格比第一栋便宜一万!(VERY GOOD JOB!)我心里明白这真是卖家的最后底线了!HOWEVER,我们还是有一些ROOM可以降低价格的.WHERE?在DUAL AGENT那里.她将得到高达5%的佣金!我们在卖家最低底线的价格上减掉3千作为我们的COUNTER OFFER,GUESS WHAT?卖方绝不让一分钱,DUAL AGENT将从她的佣金里拿出来这部分钱来!:-)老公很开心,不仅拿了个低价,而且AGENT还开钱给我们…..我们准备开红酒庆祝了~~~

(5)没有金刚钻,别揽瓷器活 其实我们高兴的太早了,卖方在AGENT大力砍价之下,越来越不满意这个AGENT,直到最后每一个来回,都要找律师过目才敢FAX给我们,DUAL AGENT 完全失去了卖方的信任,细节上很难谈.到最后卖方给出了一些苛刻的条件,我们也不是完全不能接受,但是会有一些RISK.这时候老公提议下第三个OFFER.为了避免我们END UP WITH BUYING 2 HOUSES, 老公专门跑到律师行去找律师咨询,确认上一个OFFER还未生效.我们开始了第三伦战斗.:-)这个AGENT是个白人老头,一开始就告诉我们如果我们没有AGENT,价格上回FLEXIBLE很多,因为他们总共只收2.5%的COMMISSION.这次我们就不客气了,因为第二个OFFER还没有完全黄,所以心里抱着可有可无的态度.最后价格出来了,卖方扔给我们就开车扬长而去了.AGENT说是最低价了,我一看,GUESS WHAT?跟第二栋房的最低价不差分毫!:) I KNOW WHAT TO DO!我在此基础上减掉2.5%再加上少许(作为DUAL AGENT的费用),ACCEPT IT OR NOT. 我们把这个价扔给AGENT也扬长而去.回家很开心的睡了一觉.第二天一早,AGENT打电话过来了,问我愿不愿意出两个价的平均值.OF COURSE NOT!电话挂了之后赶快跟老公联系,因为那个平均价比第二栋房子还好!老公说,They will come back. 好吧,还是那个原则,办砸了归老公的,办好了是我的功劳:-)完全没压力了…..呵呵~~~~~各位也猜到了,最后我们一分也没加,对方接受了!!!!!我开心我开心死了

(6)总结 出去吃了庆功饭回来,找出第二分OFFER准备ARCHIVE了,无意中看见了一个细节,心里一惊~~~~~DUAL AGENT 居然把其中的一些CONDITION改了而没有告诉我们!本来是5天贷款及验房条件,她给改成了两天!我们居然没有发现!FAINT~~~~~AGAIN,没有人比你自己更关心你的钱袋了,DIY吧,跟DUAL AGENT斗,其乐无穷:-))

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