字体 -

——房屋基础,君知几何(二)

卖屋购房,卖家总欲高价,买家盼望低价,可以理解。但凡事不能离谱不是?如果卖家定价太高,或者买家出价太低,难有交易。这个“谱”就是房屋应有的价值。

房价如何确定才合理呢?要讲十天都讲不完,涉及方面太多。John针对客户常有的盲点、误区,来简明地阐述一下这个每个售屋者和购屋者都要面临的问题。

house-price.jpg

价值定义

首先要知道从不同的考虑角度,房屋的价值有不同的定义方法:

成本价值——这是房屋及其设施的造价,减去折旧部分。也称“客观价值”。但John觉得叫“成本价值”更确切些,“客观价值”的范畴应该更广一些(后面将阐述理由)。

主观价值——人们心目中觉得应有的价值。卖家觉得应卖出这个价;买家则愿意付出这个钱。当然,对同一套房屋,买卖双方会有各自不同的主观价值,有时甚至相差还很大(这也是为什么买卖不总是很容易成交的重要原因)。

市场价值——即“市价”。亦即当房产被最合理地(能创造最大价值地)使用时,市场比较公认的价值。一般性来讲,以这个价(合理正负误差)成交的可能性最大。

成交价——每一笔具体的交易最后成交的价钱。成交价受多种因素影响,可能高于、等于或低于房屋的市价(所以我们会常听到“买亏了”、“买赚了”的说法)。

房价确定

一套房屋的理性交易过程,实际上是:计算“成本价值”,评估“客观价值”,合成为“市场价值”,最后再运用谈判技巧在“市场价值”的基础上达成双方接受的“成交价”。

依据一定的理论和数据,一套房屋的“成本价值”是可以比较客观地计算出来的。例如,根据地皮价、建材价、人工价、折旧率等,一套4卧3卫10年新的独立屋的成本价就基本确定了。

big-windows.jpg

因为主观因素给房屋在自己心目中增值、减值的情况太多了:有的女性买家一看到家庭厅带有宽敞明亮的大窗,窗外后院连着高尔夫球场般的公共绿化带,就立即在脑海中浮想到抱着爱犬懒在沙发里晒着窗外撒进的阳光的温馨画面。她愿意多出5万块钱买下这座房子!有的卖家对自己精心设计改建的多功能地下室(家庭影院、吧台、健身区、桑拿房一应俱全)非常得意,希望能够大幅提升房屋价值。但一个想把地下室改建成家庭托儿所的买家则会认为去除这些设计和布局是他的额外负担。主观价值的重点是:“对”的东西,只有“对”的人才会接受。

family-room.jpg

为什么John不同意把“成本价值”叫做“客观价值”呢?因为John认为“客观价值”比“成本价值”更宽,它还包含介于“成本价值”和“主观价值”之间的一些“公认”的价值。例如,同样的建筑材料,一座房屋美观实用、布局合理,而另一座外观视觉压抑、内部布局无序,价值怎么会一样呢?你可能说这是“主观价值”的范畴,但是大家都公认的东西就会变成一种客观存在,其价值也就是“客观价值”的一部分。好的设计本身就是一种价值。就好像软件和硬件一样都具有价值。

“客观价值”比“成本价值”范畴更宽还有很多其他例子。比如,Location。Neighbourhood有好坏之分这是不争的事实。除了主观的因素,Neighbourhood居民结构、犯罪率、公共设施、周边便利度(学校、购物、车站等等),都客观地影响着房屋的价值。同一个Neighbourhood的具体房屋的Location也同样客观地影响房价:房屋是否靠近高速路、高压线、峡谷、开阔绿化带,房屋是否末端镇屋、街角房、高层公寓,等等。

很多“客观价值”无法简单地通过成本进行计算,但有经验的地产经纪是可以根据一定的数据和知识比较准确地估算出其现时客观价值的。这里顺便说一下,客户得不到应有的服务,有时是因为经纪的能力问题,而有时候是经纪是否愿意付出相应的精力和时间的问题(即使是所谓的大牌)。

经过一定的计算和数据分析,一套房屋的市场价值应该能够比较准确地勾勒出来了。再结合买卖双方的主观价值考虑,待售房屋的较合理的开价范围也就不难得出了。

看起来房屋的定价是有据可循的。但为什么有时两套房屋各方面情况都差不多,叫价或成交价却有巨大差异呢?这里面有经纪和客户组成的团队的自身能力问题造成误估和误判,有时是卖家屋主太过坚持己见房屋叫价明显偏高,有时则是属于常用的竞价技巧和售屋策略(比如低开造成抢Offer局面)。然而,总体来讲,理性交易的成交价应该基本体现其市场价。太离谱的叫价或回价,很难有交易成交。多次离谱的操作结果,还会使买家卖家自信心和判断力受到打击,买家屡次痛失良机,而卖家的房子也可能因在市场过久或多次挂牌卖不掉而在市场上“卖臭了”(stale)。

如何提升房屋价值

房屋价值除了随市起落以外,自身的保养修缮结果对房屋价值的影响也是非常大的。说到这里,John还要介绍几个术语:经济寿命、实际房龄和有效房龄。

这和我们常说的人的实际年龄和看上去的岁数概念上有点像,但又有很大不同。人的寿命是从生到死。经济寿命是指房产对平均数的用户仍然“可用”的总年数。失修旧屋虽然还没倒,但其经济寿命已经为零。(这倒有点像对植物人生死定义的争论)

另外一个不同点就是,房屋的经济寿命是由其各组件的经济寿命综合决定的。关键性的更新可使房屋的经济寿命大大延长,甚至重生。(人类医学暂时做不了这么好)

所以,良好的保养修缮可使房屋的有效房龄大大缩短(实际上是延长了经济寿命,但如果当作寿命不变,则房屋看起来的年龄就变年轻了)。

由此可见,妥善的保养、合理的修缮更新升级,对提升房屋价值是非常重要和有效的。

Luxury-Stone-House.jpg

说到这里,John不得不还要提醒一点房主朋友们容易纠结的问题:装修升级的“度”如何把握?

如果是为了个人喜好,那没有标准可言。否则,则要记住以下两点:1、房屋价值是整体价值,不是各个组成部分价值的简单总和。2、装修升级的投入必须换来房价更高的增值,才有意义。

一座占地7000尺的4卧房独立屋,如果只有一个单车库,显然房价将大打折扣。加建一个车库,成本投入一定换来更大的总房价提升的回报。但再多建几个车库又如何呢?那你所花的钱一定收效甚微。

另外一个例子:如果你把一座价值50万的房子的所有马桶都换成镀土豪金的,房价实际升值效果如何我不说您也知道。

至此,想必您对房价的确定有了一个新的认识了吧!要想转变成对房屋交易结果的满意,则需要我们共同的努力和合作。

更多房产知识咨询,请联系创富地产经纪John (416-877-3605, [email protected])。生意无大小,服务分优劣。John愿竭诚为您服务。

本系列更多文章:

分享博文至: