房博:先计算,再投资

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要知道某个房产值不值得投资,一定要经过计算才能对它有更深的了解。需要计算投入,产出,盈利,现金流等。投入越小,产出越大,盈利越高,现金流入多就越值得投资。

一般来说,房产投资大致有三类:房屋翻新,房屋出租,和自住房。房屋翻新是指低价购进状况较差的房屋,甚至是土地,在短时间内进行建筑,翻建,修理,装修,再把房屋发售,以获得盈利;房屋出租是指将房屋整体或分开出租,获得租金,用以支付日常费用,待需要时再按时价出售;自住房投资,即是用投资的观点看待自住房,不光节约了租房费用,改善了居住环境,提高了生活水平,还能得到房屋的增值,在需要的时候出售,能够抵消通货膨胀,保值效率大大高于银行存款。

首先计算自住房投资。以Younge/Finch两室一厅两卫的全新公寓为例,面积920平方尺,大致月租金2000元,并需自付水电费。如果租五年,共需要交租金12万元(假设租金不变)。同样的每月花费,再加上20%的首付,可以贷款买到Younge/Elgin Mills 10年新,面积2600平方尺的独立屋,价值约62万。而这一套独立屋,根据过去六年的该地区年平均上涨率10%来计算,五年后价值93万。这样,不仅居住面积增加(从920平方尺增加到2600平方尺),而且房产增值的部分抵消掉贷款利息和地税,还净剩18万元。这意味着20%的首付12.4万元,五年内产生18万元的净收入。孰优孰劣,一算而知。

再来计算房屋出租。房屋出租最好要有现金流入,这样是好的投资。还是以Younge/Finch两室一厅两卫的全新公寓为例。这个单元购买价格大约43万,地税是2000元,管理费510/月。按首付20%8万六千元计算,需贷款344千元。连本带息每月需付银行约1400元,加上管理费510元,地税167元,总共每月固定支出2077元。如果每月租金收入为2000元,这样,这个房产出租的每月现金流入为负值,屋主仍需每月支付77元。而公寓升值的空间很有限。在过去五年间,该区房价大约增长了40%。公寓约增长25%

比较一间Kennedy/Hwy407  FREE HOLD TOWN HOUSE(无管理费排屋),面积1600平方尺,35万,地税2000元。该地区这种同类房屋整租的租金为1500元左右。首付约7万,贷款约28万,每月的固定支出(贷款和地税)为1280元,这样,这个房产出租的每月现金流入为220元,即屋主每月净收入为220元。而五年之后出售这栋房子,根据过去五年的该地区年平均上涨率10%来计算,预计可增值获利17万元。

相比较而言,房屋翻新比较复杂,支出与收入的各种情况也相差悬殊。总的来说,资金投入较大,包括购房的首付,贷款的利息,建筑费用,装修费用,再加上房屋的买卖费用,成本比较高。这样找到合适的房屋就是这一类投资的关键所在。因所占篇幅较长,将另作计算。

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    1 条评论

  1. 1. 阿Q - 2010年12月3日 15:33

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