房博: 房价走势分析

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转眼间2011年已经过了大半,只剩下最后一个季度就到新的一年了。年初的时候我曾经预测今年的地产市场将会是逐渐增温,持续发展,欣欣向荣。 到目前为止,市场表现印证了我年初的说法。

决定房价的基本因素有两个:房屋的供给量和需求量。供给大于需求,则房价下跌;供给小于需求,则房价上涨;供给等于需求,则房价不变。就大多地区来说,房地产市场供求双方的力量对比仍然保持需求旺盛,供给有限的局面,在未来一段时间内也许不会出现方向性的实质变化。如果需求大于供给的趋势仍然存在的话,那么房屋价格的持续走高就不能理解了。

首先,房屋的供给量在不断增加,特别是在多伦多北部万锦市,列治文山,住宅区不断扩大。但是,增长速度远小于大多地区人口增加速度。更何况多伦多市区内几乎全部开发完毕,极少有大片住宅建设用地。所以房屋的供应在一定时间尤其局限性。

其次,多伦多的人口增加速度极快。移民政策不变,来自于世界各地的新移民源源不断,大多地产是绝大多数新移民的首选之地。更有因为工作机会多而迁移的,也有因为多伦多良好的教育系统而举家搬迁的,等等。随着多伦多经济中心和金融中心的地位越来越稳固,迁移至大多地区的人口就会越来越多,从而房屋的需求量大大增加。

第三,虽然加拿大经济受到世界经济萧条尤其美国的不景气的影响,但加拿大人对经济发展仍持乐观态度。而近期央行加息的条件似乎并不具备, 贷款利率在未来一段时间内仍会保持现有水平。这些对地产市场的需求量而言都属积极因素。需求量大于供给量的结果就是房价上涨。从地产局最新公布的数据看,截至9月份的前两周,大多地区房市的成交量比去年同期增长了25% 平均房价同比上涨11%454194元。虽然大多地区房市总趋势是向上的,然而各个城市及小区的表现会不尽相同。

总体来说,多伦多市中心要好过周边地区;工作机会多的地区房价上升会比较平稳;投资房比例较高的地区,房价上下浮动的可能性比较大;单一族裔聚集的地区,房价起伏幅度会比较大;多种族裔地区的房价上涨会比较稳健。有一种很流行的说法, “这个地区房价涨得快,是因为学校好”。而实际上,学区好并不能决定房价上涨。学校只是影响房屋需求量的一个因素而已。至于说其它的一些影响较大的因素,如社区环境和居住人员的组成,贷款利率的保持平稳,工作机会的不断 增加等因素都会影响房屋的需求量。而房价本身的决定则是供求双方较量的结果。

房屋市场中,房价的涨跌是永远的话题。“银行要调低利率了,房价肯定要涨!”“全球经济低迷,房价可能要跌!”“房市已经涨了十多年,该跌了!”类似的猜测不一而足。在我看来,大多地区的房价在未来几年内肯定上涨;而短期内,大多地区的各个城市会有不同表现。预测下一年的市场走势也许为时尚早,但从目前的市场表现和基础面的支撑看,我仍然 对今年最后一个季度以及明年的地产市场持乐观态度,建议目前持币观望的购房者尤其是初次购房者不要犹豫,幻想等待市场价格下调后再出手也许会让你错失良机。

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资深地产经纪    刘兵。

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