房博:房产投资的几点体会

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十几年来投资多伦多的房产,体会到房价和成交量的飞速上扬。一般认为,十年前随随便便买一套房子,现在至少翻一倍以上。事实真的如此吗?前两天,一个朋友告诉了她自己的烦恼。经过十年的打拼,特别是最近五六年稳定高收入的专业工作,终于还清了房贷,因此决定改善居住环境,换一所大一些的房子。当调查目前所在地区房价时发现,自己的住房经历十年的房产增值的黄金时期后,房价不升反降!十年前以十四万购买的公共管理镇屋,目前只能售十三万。再扣除其它的手续费,要亏损三,四万。其实她的房子位置不错,临近中国超市和地铁,好学区,而且房型本身也不错,三室二卫。”为什么别人都赚钱,只有她亏本”呢?

首先,地理位置是购买房产是需要考虑的第一要素。不管自住房还是投资房产,选择地点最重要。我们都知道,地价的上涨导致房价上升,好的地段,地价上涨快。可是,好地段不仅仅是指好学区,购物及交通方便。更重要的还包括居民平均收入水平,就业率,社区环境等因素。以上述实例来说,这个小区在十年前主要常住人群是工薪阶层,许多在多伦多以及附近工厂上班的人在此居住。由于学区很好,位置不错,小区的房价属于中上。而在这十年中,大量的新移民涌入,特别是无工作的人群所占比例越来越大,小区内出租分租的情况比比皆是,房屋租金从几年前大约五,六百元/间降至现在的二,三百元/间,小区内也是杂物堆积,车辆乱停乱放,道路坑洼不平。这样的小区,即使学校再好,交通再方便,又怎么能卖出好价位呢。

再有,投资房产不能仅仅贪图便宜。那种认为”这个房子便宜,临近超市和地铁,好学区,房型不错,三室二卫,地下室完成,只要十万块。”的想法,我认为是不适合房产投资的。虽然要尽可能的降低成本,但是最终衡量投资成功与否的标准是回报率。低成本并不是高回报的保证。投资是用成本带来增值。即使成本再低,不能产生增值,甚至产生负增值的投资都是不成功的投资。这位朋友的房产,按照投资的角度来看,就不是一个好的投资。

另外,我认为投资房产,并不是买一套房子,就不再管它了,”反正房子在那里,土地在那里,肯定丢不了”。其实投资并不是如此简单。我们需要关注投资房所在区域的房价波动,租金的变化,人员流动,成交活跃程度,等等。同时根据自己的需要,不断改善投资结构,以符合自己的要求。我自己的房产投资也在不断的尝试不同的组合。例如,在十几年前,我喜欢大独立屋的分租;后来都尝试过五复式房子分租,公共管理镇屋分租和整租,以及半独立,独立屋整租等等。这样,根据自己的实际情况和市场的变化随时调整,以达到最佳的投资效果。还以这个朋友为例。如果她不断的关注自己房产的市场表现,再加以投资调整,及早改变房产投资的地段,可能会避免出现上述情况。

我自己的投资理念是跟随房产市场的大势,而不是赌博式的将投资压在风险较大的市场中不活跃的地段。经常可以听到有人说xx地区房价极低,可以抄底,等房价被带动起来后再卖出。实际上作为价值较高商品–房产而言,它的增值往往有迹可寻,很少象股票一样出现一天内翻几番的情况。随着房产市场的大势投资往往是最安全,最快捷,最有效的方式。

周末集体看房讲座预告:

讲座主题: 密西沙加学区介绍-John Fraser。

讲座时间: 三月四日

讲座主题: 密西沙加学区介绍-Streetsville。

讲座时间: 三月十一日

讲座主题: 密西沙加地区介绍-Credit View和RickHanson学区。

讲座时间: 三月十八日

讲座主题: 奥克维尔地区介绍-Westoak Trails。

讲座时间: 三月二十五日

集合时间:周日1:00PM

集合地点:密西沙加元明超市

报名截止:周六7:00PM

详情请联系

资深地产经纪    刘兵

电话:416-898-6267

Email: [email protected]

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