房博:买房时,能否直接找挂牌经纪

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有些朋友在参观OPEN HOUSE 时遇到心仪的房子,会直接同挂牌经纪也就是卖房经纪交流,有时索性委托卖房经纪代理自己的买房事宜。这就形成了挂牌经纪一手托两家的现象。

前不久有位王女士给我打电话讲了 她通过挂牌经纪买房的经历并寻求建议和帮助。

她的故事是这样的。上半年王女士看到一套自己喜欢的房子。为了拿到佣金返还,她直接委托卖方经纪购买这套房产。经过一番讨价还价之后,成功地签署了购房合约,并且在该地产经纪的劝说引导下放弃了验屋条件。然而在交房之前女士与一位朋友去看房时,发现了一些比较严重的问题。如门窗质量不好,地下室存在裂缝,屋顶有破损的迹象等。于是王女士试图与地产经纪沟通,说希望重新考虑购房合约。地产经纪断然拒绝了女士的要求,告诉她说,她已经签字放弃了验屋条件,并确认购买这套房产。如果她不能够按时交接的话,将会面临严重的法律指控。王女士对这位地产经纪解释说她的英文程度不够好,不能够完全理解当时地产经纪的解释就放弃了验屋条件。现在并没有交接房子,如果发现了问题,应该可以向屋主提出来。西人地产经纪回答,当时已经完全解释了相关的条款,而且王女士也签字表示放弃验屋条件,这在法律上无可质疑。如果王女士认为这些刚刚被发现的问题是购房之后发生的,完全可以找自己的律师寻求法律解决。王女士觉得很无助,于是拨通了我的电话,想问一问我有什么建议。

就王女士的 陈述看,这位挂牌经纪的回答并没有错。一旦双方都签署了确认买卖房屋的合约,她确实无法单方面毁约,或是单方面增加其它条款。由于她也认为所发现的问题应该是一直存在的,而不是刚刚产生的,所以她只能依照合约按时交接这套房产。否则她会被认为是违约,有可能面临比较严重的法律后果。

当然如果女士有证据表明,当时地产经纪并没有解释说明验屋条款,属欺骗或强迫她签署购房合约,王女士完全可以向多伦多地产局投诉,或是依法起诉这位地产经纪,让这位地产经纪赔偿所有损失。最准确,最严谨的法律建议,最好要咨询相关的律师。

现在越来越多的朋友对地产投资非常感兴趣,尝试着在房产市场上搏击。有相当一部分朋友因为种种原因直接找到挂牌经纪去购房。但作为常年活跃在地产市场的职业经纪,我通常会建议对市场操作不太熟悉的朋友最好还是委托一位专业水平比较高的经纪作代理较为稳妥。房屋买卖貌似简单,但在操作过程中经常会遇到一些并不常见的疑难杂症或突发事件,有经验丰富的地产经纪做参谋,不仅可以为你省去很多麻烦,能够最大程度的保护您的经济效益。

作为购房者在直接同挂牌经纪谈判时,一定要保护好自己的利益。这里需要特别说明两个地产业内的专业概念。

其一,挂牌经纪与卖方签署了代理合同,担负帮助卖方售房的责任。对于直接找上门的购房者,挂牌经纪一般认为是普通顾客,并未负担其买房责任。在地产市场中,第一类客户被称作“Client”,第二类客户被称作“Customer”。地产经纪对待这两类客户具有不同的责任和义务。在法律上,无论买房还是卖房,与地产经纪签署代理合同时即注明了这位客人是“Client”,还是“Customer”。所以,地产经纪全心全意地为“Client”服务是法律所规定的。而为“Customer”服务时,只要提供的信息准确,不欺骗客户就可以了。所以,直接找挂牌经纪的买主,天然不具有法律上的优势。

其二,挂牌经纪更关注于帮助自己的卖方客户完成交易。有经验的挂牌经纪在促成交易时,在交易当中保护客户的权益。好的地产经纪会知道在法律的框架内如何能够最大限度保护自己的客户。基于这样的出发点,凡是有助于交易的方面,地产经纪一定会大力推荐;地产经纪对有损于交易的事宜自然会尽量减少。这样的做法,并不违反法律,而且有许多相关条款是鼓励地产经纪这样做的。

如何解决以上的这些问题呢?我认为,作为买房一方,还是尽量委托一位自己信任和认可的地产经纪代理。签署一份委托代理买房的协议是比较正规的做法,可以正式请地产经纪负责帮助自己购买房产。一旦签署了这份文件,买方即成为这家地产公司的“Client”,在法律上要求得到地产经纪的完全服务。对于热衷于直接找挂牌经纪买房的朋友,一定要熟悉买卖房屋的全部过程,知道买方的权益何在,了解房屋市场的走向,而且在合约上签署自己的名字时一定要非常慎重。我建议,至少要多委托优秀地产经纪买卖几套房产以后,再考虑自己直接找挂牌经纪买房,尽可能避免自己的损失。

我一直认为地产交易过程实际上就是买卖双方力量较量的过程,其中除了买主和卖主,代理经纪、律师、银行或贷款代理、验屋师专业人士会从各个专业角度参与确保交易的顺利进行。尤其是双方的 经纪和律师在法律和专业的范围内各位其主尽职尽责,是交易中非常重要的因素,发挥着不可或缺的作用。双方在较量中逐渐达到自己的预期最终达到均衡点交易成功,否则交易失败,双方继续寻找下一个交易机会。任何单一方面的一厢情愿都会导致交易的流产。正是这样一个成熟的交易方式才造就的 地产市场的 公正公平公开。貌似简单的过程却并不简单,需要多年的 专业经验和严谨认真的工作态度才能驾驭的。

经常与不同的客户打交道,我很理解一些朋友愿意直接找挂牌经纪谈购买房屋,认为省钱,省事。其实,其潜在的风险也比较大,有时候代价相当昂贵。是否值得这样做,每个人要根据自己的情况来抉择。

敬请于周六700PM前报名,参加免费房产讲座。

周末集体看房讲座预告:

九月八日讲座主题: 密西沙加LornePark

九月十五日讲座主题: 奥克维尔东湖区别墅

 

集合时间:周日200PM

集合地点:密西沙加元明超市

1000 Burnhamthorpe Rd. West, Mississauga. L5C 2S4

 

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资深地产经纪    刘兵

电话:416-898-6267

Email: [email protected]

更多信息:房博homes.51blog.ca

国内的朋友可以打开:刘兵_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/torontohomes

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