房博:投资房的买与卖

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越来越多的朋友在购买自住房的 同时还经常关注投资房交易。我曾经多次同大家交流过如何选择投资房和购买投资方时与自住房的不同之处。需要特别提醒朋友们在出售投资房的时候也有一些需要小心注意的地方。

半年前,一位购买投资房的客户看中一套房产已经挂牌长达200天的房产。这套房子的地理位置和房屋设备状况等都很令人满意。特别是房子的内部结构,除了二层有三个卧室外,一层也被分隔出两个房间,还有地下室被装修出两个卧室。客户认为,卧室多肯定未来的出租收入就会多。不巧的是,这套房子是有条件地售出了。经过一个星期的等待,这套房产又因为买方贷款的原因,回到市场。客户非常高兴,立即与屋主商谈购房适宜。

在谈判当中,我的客户发现屋主正在拆除一层的分隔墙。经过询问才明白,前一个买方的贷款没有通过是因为银行认为这套房产的一层被屋主分隔出两个房间,说明这个房子是RoomingHouse,要被出租给多个家庭,银行面临的风险非常大,所以拒绝提供贷款。屋主迫于压力,决定拆除一层的隔间。而我的客户恰恰是看中了这套房产的分隔才决定购买,这样就与屋主产生了矛盾。屋主认为这个分隔墙必须拆掉,否则还会因为买方无法贷到购房款而使得交易流产,类似的情况已经发生了许多次。客户向我咨询应该如何办理。我向客户建议,这个分隔非常容易做,客户自己就可以动手安装。屋主确实想卖掉这套房产,这套房产在市场上停留了200多天,经过多次反复波折,心理承受能力已经达到忍耐的 边缘,会非常重视任何购买意愿。如果我方有足够的购买诚意,会在价格上有很大的谈判空间。果然,经过同对方的反复沟通,最终我的客户以一个非常满意的价格买到这套房产,屋主把拆除的分隔墙材料也保留下来,以便于我们很快地安装上去。当然,客户也顺利地通过了贷款银行的评估,成功地得到了这个投资房。

无独有偶,我作为挂牌经纪,两个月前也遇到了同样的房屋类型,仅仅用了两个星期便告售出.

在房地产市场上没有绝对完美的房产,只有满足不同需要的房产。如果一套房产能够满足买主主要的需求就是比较完美的结果。角度不同,优势和劣势是可能发生转化的。在投资房的交易中,房屋卧室多,固然可以提供多套出租单元为屋主创造更多效益,但在操作过程中会带来申请贷款的难度增大,市政相关方面规定以及邻里关系等问题。同样的状态及可以增加交易的机会又有可能成为交易失败的诱因。这时就需要经验丰富的经纪小心处理其微妙之处了。

售房挂牌对房屋的描述中,尽量注意在吸引潜在买主的同时,又要减少或避免被银行和保险公司误解,给房屋的成交造成困难。银行方面的评估师验房时与屋主一道,积极配合评估师的检查,说明房屋的使用情况,避免评估师的误解,成功地通过银行评估,买主也可以顺利地拿到贷款。

投资房相对于自住房,有其自己的特点,在挂牌售房时一定要加以特别注意。许多投资房做了许多隔间,也有许多投资房的状况不能令人满意,售房之前要做好清洁美化工作。在挂牌时,对房屋的描述也一定要小心谨慎。银行和保险公司为了控制风险,他们一般都会拒绝没有许可的分租房,特别是多个炉灶和过多卧室的房产。

成熟的地产经纪,不仅仅是与屋主签合约,挂牌上市就算完成任务。最重要的是,如何帮助屋主找到合适的买家,并且帮助房屋交易顺利完成。

敬请于周六700PM前报名,参加免费房产讲座。

周末集体看房讲座预告:

九月八日讲座主题: 密西沙加LornePark

九月十五日讲座主题: 奥克维尔东湖区别墅

 

集合时间:周日200PM

集合地点:密西沙加元明超市

1000 Burnhamthorpe Rd. West, Mississauga. L5C 2S4

 

附送专业Staging,售房低佣至免费

资深地产经纪    刘兵

电话:416-898-6267

Email: [email protected]

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国内的朋友可以打开:刘兵_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/torontohomes

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