房博:買新屋出租的投資是否划算

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作为 地产经纪,经常 被问到投资 买新屋出租 是否 划算 这个问题。这个问题涉及到 很多 具体情况,不是简单的 是或不是 能够回答 的。我 通常 会建议一定要慎重对待购买新屋,特别是购买 期房出租的 投资。

对于大多数人来说,新屋卖相好,设计新,比旧房更加吸引人。从自住房的角度出发,这些优点无疑对 购房者 具有 很大 的诱惑。而以纯粹投资房的角度来看,这些优势就不能 简单 一言以弊之。因为纯粹的 投资者对投资房的关注点 应该在于是否能够 得到预期 的回报和 管理费用是否 经济合理上,如房屋价值是否 能够逐年增长,租金是否 能够负担所有费用,是否 容易找到合适的租客,将来 如果 售房是否 可以 快速 成交等方面。而针对这些因素 而言,房屋 新旧实际上对投资者是没有太多差别的。换句话说,如果 作为单纯   投资 房,房屋 新旧 不应该 作为 首要 考虑 因素 的。

当然,新房有新房的特点,旧房有旧房的优势。投资者理应根据自己的条件来选择适合自己的投资房。

我们来具体谈论 新房的一些特点。

首先,城市的开发 就像 摊煎饼 一样 中心 向外围 逐步 扩展。新开发 小区一般都会远离市中心,处于 城市 边缘 地带,公共交通、商店银行 公共 设施在 初创阶段 大都不很完善,处于 逐步 建设 中,实现 完善方便的 社区建设还需假以时日。许多新建小区缺乏足够的购物中心,学校,公交车站,社区公园,甚至连道路,街灯,草坪都没有修好。这样的地区,一般不利于 吸引租客。因为没有足够的客源,新建小区内房屋的通常 空房率高,空置期长。

其次,新开发的小区 很多屋主都是 以投资 为目的而 购房,势必 造成 同一区内很多房屋同时对外出售或出租。对于投资者来说,无论是出售还是出租都会面临极大的竞争压力。在房屋内部状况及外部条件都极为类似的房屋市场中,如果想成功地出租或出售自己的房屋,唯一可以控制 使用 方法 通常 的就是利用 价格优势来 吸引 客户。这样的价格战,通常 会导致投资者无法在一定时间内获得应有的收益,甚至为了急于脱身,只好接受一个亏损的价格。

再次,投资者在接受建成的新房时会发现,建筑商提供的是最基本的装修,如地面 通常 普通地毯、一般便准的 厨卫设施、未装修的地下室,没有配备家用电器,没有空调,没有窗帘等。为了达到租客的基本要求,许多投资者还要花费不菲,安装所缺乏的设施,势必会导致投资成本增加,稀释了投入产出比率。

除了以上 几点之外,投资者还应该 考虑 重要的问题是,新建小区的房屋价值增长的不确定性。房价的增值是决定房产投资与否的最重要衡量指标。成熟社区可以根据过去几年小区房屋的增值情况来判断未来的价值增长速度。而对于新建小区来说,无法知道小区未来居民的组成结构,家庭收入水平,更加无法判断小区房屋价格 的走向和速度。建筑商通常会把小区的未来描绘得非常美好,但他们只要卖掉房子就挥手而去,而投资者承担的是实实在在的风险。在空房率较高的开始阶段,投资者想要脱手是相当困难的。

当然,投资新房也绝非一无是处。

新房最大的优点是新。无论是上下水管道,电路电线,冷暖设备,还是厨房设施都是全新的,这样可以节约投资者大量的维修费用和时间。新房一般都有若干年的保修期,如果遇到质量问题,可以要求建筑商免费维修。

全新的房子出租,租金通常会获得高于房龄较长的旧房。如果能够顺利出租,或者租客能够居住比较长时间的话,投资者会获得比较大的收益。因为新建小区初始基本设施不够完善,随着周围的公用设施的增加,学校,商铺,公园的建成,假以时日小区内的房价大多都有一个比较大的增长。

投资新房,对于一些自住附带分租的投资者是一个不错的选择。自住兼出租的压力不会太大,有足够的时间等待,以便于找到比较合适的租客。

作为地产经纪我提醒对 新建房屋感兴趣的朋友们一在购房之前大胆预测,小心求证。计算预期收益时要 谨慎保守,把不利之处 估计充分,最后作出理性 决定,该出手时就出手。作为拥有多年大多地区地产市场投资经验的 专业人士,在这里 愿意助您一臂之力。

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资深地产经纪    刘兵

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