房博:关于购房合同的话题(一)

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经历了各种看房、谈判,到最后完成交易,归根结底要落实到文字上。这是最后也是最重要的步骤,是确保买卖双方利益的法律文件,来不得半点的马虎和疏漏。

大多地区二手房买卖合约使用的是安省地产协会发布的标准地产买卖合同。在合同文本中,经过长时间实践和专家仔细推敲的各种款基本上涵盖了确保买卖双方的利益的各种条件。包括房产类型,房产规划,法律限定,房产交接步骤,房产产权的界定等各项内容都按照严格的法律条文明确在购房合同中。

除了标准条款以外,买方和卖方的还要添加针对特定性房产交易共同认可的补充条款。在签署购房文件之前,买卖双方要把双方认特定的补充条款详尽完整地在合同条款中明确表达,做为对自己利益的法律保护。

购房合同中,首先是房产的准确认定和购房价格最为重要。为了避免对所购的房产产生歧义和对房屋交易价格的确认,签署名字之前,检查房产的地址和合法描述以及价格的文字和数字表述都非常必要。

定金也是合约里不可缺少的条款。一般来说,房价的3-5%是比较合理的数目。定金一般是交给卖方的经纪公司或是卖方的律师,而不会直接交给卖方。对卖方来说,当然定金越多越好。定金较少,约束力比较弱。对买方来说,定金太多,则不够公平。如果房产正常交接,定金会算做购房款的一部分,转交给卖方。如果房产交易没有顺利完成,而且买卖双方都同意交还购房定金,买方会拿回自己的钱。一些朋友认为,如果一旦产生纠纷,房产无法正常交接,定金会做为罚金全额交给卖方。其实不然。一般法律程序是,卖方会扣留定金,直到确认所有的损失,才会向买方要求一定的数额做为赔偿。如果超过定金数额,买方需要拿出更多;如果少于定金额,卖方需要退回多余部分。

购房合约中包括交房日期条款。在填写交房日期的时候,一定要比较慎重。一旦确定好交房日期,更改起来就比较麻烦,务必需要买卖双方都要同意才可以。

另外,买卖二手房应该不会涉及到HSTGST。有经验的地产经纪会根据交房日期选择一个允许律师做产权调查的日期,一般为交房前1-3周。

除了上述各项交易中必备的要素外,买卖双方都应该特别注意的是购房合同中附带的物品。如果是房产本身固有的,即使没有标注出来,也应该保留下来,如供暖炉,热水炉,洗碗机,地板,地毯等等;如果是不是房产固有的物品,则需要明确标注说明,如洗衣机,冰箱,家具等的归属。房产本身固有的物品卖方需要带走的话,一定要标注在合同当中,否则买方完全可以要求赔偿的。不是房产固有的,而且没有明确标明留下的物品,买方可以视为需要清理的垃圾,卖方应该在交房之前清理干净。所有保留下来的物品应该确保在交房的时候正常工作。如果在交房之前,卖方发现物品不工作了需要经买方同意,接受目前的状况。一般是进行一些补偿或更换。

有一些保留下来的物品如果不是卖方拥有的,而是租赁的,也需要在合同中标注说明如热水炉,供暖炉,软水器等等。

有物业管理的房产也要标注管理费用以及管理费所包括的项目。买卖双方都应该仔细核对这些内容。如果标注不准确,可能导致合同无法执行。

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资深地产经纪    刘兵

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