房博:寻找投资房

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越来与多的朋友对投资房产感兴趣,希望利用大多伦多地区房市长期向好的时机多买几套投资房,让市场的增值效应为自己赚钱。设想很好,现实也存在着可能性。这是最理想的状态了。

首先遇到的问题就是现在投资房产晚不晚。近几年大多地区房产的价格一直是持续上升的,十年间均价翻了一番,有的热门地区还不止。那么房地产还有上涨空间么,投资地产还有效益么。如果要短线炒作,我认为在大多地区风险很大,私下认为获利的可能性极小,不主张,更不鼓励。但是作为立足长线的理性投资行为,在目前的市场状态下还是可以有所作为的。这里强调的是理性和长线。

下面要同朋友们讨论的是在长期投资和理性投资的理念下对投资房的选择。

首先要有明确的目标和清晰的条理,并将其贯穿于整个投资过程中,避免在纷扰的市场中摇摆不定。这个阶段选择比努力更重要。需要有宁缺勿滥的定性。最常见的误区是选择投资房时与自住房混淆。例如,有些朋友一定选择好学区,离公交站近的房产,或在大型购物中心附近,房屋的地下室要装修完毕,分门出入;另一个误区是要求过细,比如全砖房,房屋朝向,内部豪华装修等也是一些房产投资朋友的必要选择。其结果是选择投资房象自住房那样,甚至条件还要苛刻,而且随着所看到的房产越多,更加失去了条理性。

到底怎么样选择合适的投资房呢?一百个人有一百个不同的方法。根据十几年来在大多伦多地区的房产投资体会,再加上近十年的地产经纪经验,我认为以上的若干顾虑没有太多必要。作为投资房,不需要考虑太多自己的偏好。投资房并不是投资者自己要入住,有租客和买主喜爱这一套房产,并且愿意以市场价格租住或购买这套房产就足够了。

第二,做为房产投资者,一定要学会如何计算。一方面可以清晰地计算出投资该房产的各种支出及投资者的回报,另一方面可以判断这套房产到底值不值得投资。具体的计算方法,可以参考我在2012年十二月的博文《先计算,再投资》

第三,要考虑房产的增值性。这主要与社区有关。如果一个好社区,增值的可能性无疑是比较大的。如何挑选好社区呢?我认为社区的家庭平均收入水平是一个重要指标。收入越高的社区,未来的增值潜力也就越大。当然,高收入的社区内房价也比较高。做为投资者,需要在房价和增值性之间做一个适合自己的选择。

第四,房产是否容易出租以及租金收入是否足够高是另一个非常重要的衡量要素。总体来说,房子越小房价越低越容易出租,正现金流的可能性就越大。可是比较小的房子,比较低的价格,往往意味着房子增值性比较差。这也需要投资者在这两个矛盾之间,寻找一个平衡点。如何发现房子好不好租,租金大约是多少呢?最好咨询一下有经验的地产经纪,调查附近的出租状况,就可以比较容易地作出自己的判断。我认为,在目前的市场情况下,少于平均20天出租时间的,能够有正现金流的房产,都可以作为投资房的备选。

再有一个比较容易被投资者忽略的,也是与投资者密切相关的要点,就是这套房产是不是容易出售。买卖过房子的朋友都知道买房很容易,只要自己愿意掏钱就可以了。但是卖房则需要找到愿意花钱的买主才行。换一个说法就是这套房产一定要容易兑现。不易于脱手的房产不能称之为投资房而是被套牢。如何知道这栋房产是否容易售出呢?可以咨询有经验的地产经纪调查一下周围房产的平均售出时间。一般超过一个半月的平均出售时间的社区不是一个很适合投资的社区。除了调查售出时间以外,选择投资房时还要注意不要选择太过独特的房产,如边角房,社区内最大最贵的房产或是最小最便宜的房子,院子特别大或特别小,也要尽量避免内部结构特异,经过改造的房产。因为这些因素都有可能造成房产出售时间延长或市场价格降低。

总而言之,挑选投资房要从市场角度考虑取舍,尽量避免个人偏好。有的朋友要把投资房改造成园林风格,把两间卧室打通做成里外套间,甚至仿明清风格装修的等等。如果是自主房,根据自己和家庭的需要和喜好做这些个性化的装饰装修无可非议,但对于投资房而言这些工作会大大提高投资成本,降低房产的市场需求,从而降低投资房的市场价值,是投资房地产的大忌。相对于自住房的购买,投资房要更理性,更严谨。

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