房博:纠结的房产投资者

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新年刚过接到一位客户的电话,咨询一栋30年楼龄的公寓。这位朋友希望在这一栋公寓楼里购买一套投资房。我列举了目前在售的7套公寓之后,这位投资者说“这些叫价太贵而且里面的状况非常差。去年有一套公寓,虽然售价远远高于这7套,可是里面的状况非常好。”我解释道“这栋楼平均售价30万左右,去年最高售价35-即是刚才所讲状况极好的那一套。那一套在去年上半年以破产房挂牌,状况极差,历经3个月才以25万售出。经过2个月的装修,在下半年以35万售出。”这位朋友马上接话“这样的房子我也能做。仅仅两个月,就能赚56万。再有这样的房子,一定马上告诉我。”我对他说“当时我带过五个不同的客人都看过这个房子,而且都告诉他们这个房子非常适合投资。但是没有人下手。最终还是被一个波兰人买走,装修了。”这位朋友很激动“下次一定告诉我,我肯定可以立刻出手的。”我就跟他回顾了目前的七套在售房,其中叫价最低的27万,也是银行拍卖房,而且我认为价位也很合适。这位朋友非常犹豫“这么破的房子也要卖27万?去年波兰人仅仅25万就买到了。我在这个价位上买就不值得了。”我对他说“这半年来,还有房价上涨因素,所以才会比去年贵一些。另外,去年的那一套赚56万,那么这一套即使买得贵一些,投入成本高一些,也可以赚34万呢。”“不行,不行,我还是没法下决心买它。”于是,这个话题就搁置于此了。

类似的谈话每年都要进行无数次。能够看出房产投资者内心的纠结。不投资吧,怕失去大好的赚钱机会;投资吧,又害怕一脚踏空损失惨重;最好有毫无风险的投资机会,投入不高,收获多多,而且不操心,不费事!但是这样的好事情是永远不会落在自己头上的。

做了近十年的地产经纪,也投资过十几套的房产,我完全能够理解绝大部分投资者的心理。但是这些心理活动,恰恰是阻碍投资行为的绊脚石。经过十几年的房产投资经验,目前我更倾向于用分析数字来帮助解决投资问题。

平心而论,大多伦多地区这十几年,二十年的房市,基本上都是高歌猛进,其间有几次市场调整,但很快有进入上升状态。十几年前的房产投资者如果坚持到现在,绝大部分都会有一倍到三倍以上的投资回报。举例说明,当年如果以5万首付购得25万的独立屋,目前至少房屋价值75万,扣除贷款额20万及首付5万元,至少可以获得50万的房产增值回报,回报率达到10倍的投资额。这样的增长幅度应该是大多伦多地区的一般水平,绝对不是最高的。这就是吸引众多房产投资者的原始动力。

然而任何的投资都是有风险的。房产投资的风险何在?我的体会风险大多集中在以下几个方面。

一,投资房产不增值。这样的事例在过去的十几年中非常少见,但是也是实际发生的。据我所知大多伦多地区有个别地区房价不涨反跌。十几年前价值十三,四万,目前仅售十二,三万。当然,投资在此的朋友完全可以调整投资地区来控制自己的损失。更多的损失是投资期太短造成的。数据分析表明如果房产投资期在三年以上,大部分投资者都会获得不错的收益。

二,出租效果差。一些朋友发现自己购买的投资房不好出租或是租金太低,不能够负担投资房的费用。这样的错误能够在购房的时候避免。获得租房市场的数据,分析自己的承受能力之后,再决定是否购买房产。对于已经购买这样房产的朋友也可以通过调整投资房,或继续持有这套投资房至三,五年之后,房屋租金有可能会逐渐上涨,从而达到以房养房的目的。

三,资金不足。有朋友没有留够预备费用,一旦需要紧急支出便面临捉襟见肘的问题。例如,待租时间超过预计,缺乏房屋修缮资金或是需要紧急更换电器设备的时候无法及时处理,资金链断裂,导致严重后果。对于这类问题,投资朋友一定要量力而行,投入资金时,要保留充分的备用金。

四,意外事件。没有人能够准确预测未来,一些比较重大的意外发生,会影响人们的生活。对于房产投资来说,可能无法顾及当时的市场状况,迫于压力,急于出售自己的房产。如果是比较冷门的地区,投资者的房价即使一降再降,也不容易脱手,经常导致亏损。基于此类问题,我个人建议投资者尽量在房市比较热的地区购买投资房,相对比较容易出手,即使有紧急事件发生,也有比较强的抗风险能力。

如果房产投资的朋友已经有足够的心理准备,有相应的抗风险措施,那么就已经具备了投资基础。目前大多伦多地区的房地产市场情况对于房产投资者最关键的,一定是行动起来。时间是投资者的生命线,早一天投资,早一天获益。

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