房博:房产市场中的装修问题

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每天徜徉在房市中,见到过装修得美轮美奂的房子,也经手过不忍目睹的房子。毋庸置疑,装修得当的房子当然需求者众;而未经装修尤其是脏乱不堪的房子则鲜有问津,即便经受艰难谈判也会低价售出。

从市场角度讲房子做为商品,无论装修好坏都有它本身的市场价值。装修好的房子,市场价值高一些;装修差的房子价值低一些。只要价格与其市场价值吻合房子总会被售出的。屋主要考虑做什么样的装修才能让自己的利益最大化。

装修的恰当与否就能够在房市中体现出来。什么是适当装修?我以为与房子价值相适应的装修就是适当的,否则过高或过低都属不恰当。同样是游泳池,价值三四十万的镇屋就不适合,而三四百万的房子来说绝对可以大大增加房产的市场价值。

去年上半年一套十年新4000多尺的独立屋挂牌出售。房子的布局和地点都非常好。其最大的问题是内部装修欠缺。卖主是从南亚移民,在这个房子里居住了五年没有做过任何装修。不仅仅地板有大大小小的划痕,墙面有各种各样的印记,室外的木质装饰板材也从未油漆,开始腐烂;房屋内充满了强烈的食物味道。六个月没有售出。不知道屋主如何考虑,居然决定将后院漂亮的游泳池填埋,也没有种植草坪,又回到市场上继续出售。结果可想而知。直到一年之后才以五年前买进的价格售出。相对于这几年房产的涨幅来说,屋主无疑是亏损多多。

对于这位屋主来说,简单的装修所费无多,用不超过回填游泳池的费用,就可以提高房子的市场价值。例如请专业装修人员油漆修补损坏的地方,请专业清洁公司清理房屋,请专业售前装饰人员进行布置,这些都可以达到提升房子价值的目的。游泳池相对于这栋房产来说是提升价值的重要因素,不仅不应回填,而且应该把游泳池布置得非常漂亮。这样的房产会容易卖出比较高的价格。

另有一个案例。屋主在挂牌售房之前决定装修。做为他的卖房代理经纪,我建议简单修理,装修,大约花费七千元左右,房子的售价应该是35万左右。结果屋主把所有地面全部安装实木地板,厨房厕所也按照高标准装修,所有电器全部更换,甚至连仅仅十年新的空调,锅炉也全部更换。所有花费大约五万元。当然售房过程中,潜在买主都非常喜欢这栋房子,陆续接到六个Offer。很可惜所有的Offer都无法给到屋主认可的价格。经过一个多月的艰难考虑,最终以37万成交远远低于屋主的期望值。这是个明显的过犹不及的例子。从售房的角度考虑看这笔装修的支出并非是很好的投资决定。多投资四万元得到两万元的回报,加上屋主所花费的时间和精力,装修成本太高,无法在市场中得到相应回报。

售房时卖家考虑房子的装修是否适度是非常必要的。房产要按照市场价格定位来装修。装修不到位容易导致房屋价值被低估;装修过度也会使投入产出比偏低,达不到理想的投资回报效益。

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