房博:2016 大多地区地产市场展望及投资建议

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迈入2016年,多伦多房市依然热火朝天。无论是四处看房的买家,挂牌的卖家还是售楼处的商家,引领客人的经纪全都保持着快节奏,抢Offer的现象屡见不鲜。这一轮行情何时开始,将走向何处却少有人思索。在众说纷纭的市场变化中我们的确需要静下心来回顾过去展望未来,以冷静全面的心态制定出适合自己的需求和市场走向的房屋投资对策。

这一轮房市上涨行情已经持续时间两年了多的时间,是近二十年来最长的一次。行情启动大约是在2013年年末。在此之前从2011年下半年开始长达一年半的房市低迷。到了13年年末多伦多房市忽然启动,在来年的四五月份进入上涨的快行道,直至目前这个上涨趋势依然毫无衰减的迹象。根据以往的经验,多伦多房市上涨一般是以一年左右为周期就会进入调整阶段。而这个调整阶段,一般也是以半年到一年为周期循环往复。那么这一次的长时间大范围高增幅的上涨行情是必然还是偶然,或者有什么特殊原因呢?

以一个从事十多年的多伦多地产经纪的眼光来看,这一波上涨实际上是由三个阶段组成,分别代表三个上涨周期。只是阴差阳错地连接到一起,形成了这一轮大行情。

第一阶段是2014年,属于房市在经历一年半的低迷以后的补涨。许多买家经过长时间的压抑之后爆发了极大的购房热情推动市场上扬。这个周期按规律应该持续到2014年冬季或者2015年初就会逐渐冷却。然而遇到了银行降息刺激了房市继续拉升,这就是所说的第二阶段—–2015年。由于整个加拿大2014年出现经济形势疲软收缩,央行在15年一月份下调了隔夜拆借利率以刺激市场。但15年上半年经济增长仍然低走,尤其是石油价格的下降对西部产油大省经济打击甚大,更是对加拿大的经济发展造成的很多影响。因此央行在持续低利率的情况下仍然在715日将利率再次下调至0.5%。利率下调,加元贬值,虽然对石油企业未必会有立竿见影的效果,但毕竟会减轻企业负债负担,而加元贬值无疑会对大大刺激出口行业。最大的输家肯定是储蓄阶层和退休储蓄计划的人们。但是这些效果都不及加息在房市上的反应。尤其是在温哥华多伦多房市无疑是火上浇油立刻就燃烧起来。

温哥华离我们很遥远姑且不论单谈多伦多。多伦多的经济以制造业和出口业为主,石油价格下降和加元贬值都是利好因素,因此企业和个人都是受益者。当然加元贬值进口物价增长增加了一些生活成本但并不足以影响到生活质量。更何况还有油价下跌也节省了不少银子。随着利率下降的激励造成房屋市场更加火爆。本来地产行情发展到2015年的下半年,应该逐步放缓房市回落完成这一个上涨周期,甚至银行也已经开始一点点加息以完成对市场的调节。可是恰在此时加元汇率大幅下跌加元贬值。多伦多房市又受到新的刺激,尤其是海外买家大量入市,推动了继续上涨行情的第三阶段,直至目前房市依然努力上升。究其原因,房产的价值在加币贬值因素作用下成为资产保值的避风港,人们手中的财富自然会流向地产市场。其二,更多境外买家进入多伦多房市,对多伦多地产市场的供求双方的较量影响毋庸置疑。在供给有限的情况下需求的增加肯定会形成市场行情高涨。这三个主要因素轮番出现自然导致多伦多房市经历三个阶段的上涨,表现出来持续的上扬。

对于大多数人来说未来的市场如何才是最重要的。多伦多房市将向何处走呢?根据十几年多伦多地产市场的经验,我认为在没有其它新的利好消息支撑下,这一波行情应该持续到今年下半年或者直到年底。多伦多本地的买家经过三年的房市上行,应该已经达到或超过自己原本的预期,无力再推动市场上扬了。而境外的买家经过一年的房产买卖,也会达到一个暂时的平衡。并且无论哪个国家,绝对不会允许境外的资金过分冲击本国市场的。加拿大肯定也不例外。

当然,如果出现了意想不到的强烈刺激多伦多房市或许继续走高。即使一年之后多伦多房市进入调整阶段,相信对于广大的房产持有者来说也不会受到太多影响。根据以往十几年的市场表现,多伦多房市的调整期间,房产的价格不会有大幅回落,而仅仅是市场放缓交易量减少,并不会出现价格大规模的下调。所以房产持有者不会 有很大的经济损失。而新入市者则应该以积极的心态了解市场,减少迟疑和观望。建议自住房购买者,越趁早出手越好。因为无论未来市场如何变化,房价总是在上升。早一些购房便早一些享受到房产的增值。而对于不同的房产投资者来说,就有不同的应对方式。投资翻建新建房的朋友,可能需要注意了。如果未来的一年中有意外的利好消息,刺激房市继续上扬,当然对所有投资者都有利;反之如果房市在年底趋淡,那么新房的销售会比较吃力。但是投资出租房的朋友则影响不大,因为只需要持有房产并不出售,而且相信租金收入会有所增长。目前仍然是对卖家有利的卖方市场,市场需求量非常大。在未来的一年里,只要找到专业敬业的地产经纪,按照专业化的建议一定会获得满意的回报。

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地产学院院士    刘兵 FRI

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