房博:由接收难民想到的——-论影响房价的若干因素

字体 -

去年年末叙利亚难民潮想必大家还记忆如新吧。虽然加拿大远离欧洲,但乐善好施的加拿大人并没有袖手旁观。2015年年底开始到现在加拿大政府完成了自己的承诺,陆陆续续接受了25000叙利亚难民。这些难民大部分安排在安省和魁省。关于难民政策是属于政治范畴,不在此文话题之内。但对于房屋市场来说,数量如此多的难民进入势必会增加市场的房产需求。无论是租房还是买房,或者是政府出面解决难民的居住问题,这些新来的人口必须要有房住,这是刚性需求。政府支出一亿加元用于安置这些难民。从长远看新来的人口暂时没有购买力,不一定会有一掷千金的实力抢购豪宅,但是他们的住房需求会多或少地推动了房市的运行。由此扩展开去,不由得想到大多地产房屋市场的发展趋势,二十多年来无论多少专家学者,从业者投资者众说纷纭,仍然固执的一路上扬,即便是08年金融危机也只是略有微调有继续高歌猛进。

为什么大多地区地产市场持续近二十年之久的增长?这个现象正常吗?会不会崩盘就发生在明天?经常会有人问道这些问题。更有甚者境外投资者影响了加国房市,如果中国政府限制资金外流将会重创加国房市等说法也颇有市场。

这个问题可以做个大的课题加以研究探讨。但回答起来究其根本也很简单。按照市场经济学基础原理,商品的价格是由市场的供需决定的。联想到大多伦多房市,从上个世纪末到现在,近二十年来一直在高速发展。刚刚登陆多伦多的时候,就有许多人说加拿大地广人稀,房价不可能涨的;在2008年,美国次贷危机经济崩溃的时候,又有很多人认为美国已经经济危机了,加拿大的房价肯定下跌;直至目前仍然有些朋友讲,房价涨了二十年了,也应该降了。如此等等不一而足。无论人们如何评论,悲观或乐观,大多伦多的房市依然按照自己的规律前行。其原因何在?最根本的因素在于人口的增加。

上个世纪末多伦多人口大约二百多万,但是到了2008年大多地区人口突破了600万,此后每年大约有10万人口的增长,预计2016年将达到680万。这么大数量的人口增加,无论居民贫富,必然导致房产需求的增加,必然形成了多伦多乃至大多伦多地区的房产市场的需求。

我们当然要感谢大多地区得天独厚的地理条件和经济地位吸引着国际国内的移民。每年入境的移民大约有三分之二会选择大多地区,加上其他省份的境内居民流入大多地区的人口每年高达十万,安省45%的人口聚集在大多地区。这是房价最坚实的支撑。

另一方面土地资源是有限的,地产开发是在规划框架之下运行,开工建屋更是需要时间。一方面是持续稳定大量增长的需求,另一方则是有限的资源和供给,价格高走是必然的。这两个最基本的因素是决定房市走向的最根本的因素。虽然经济环境变化年年不同,但只要这两个基本元素没有产生大的逆转,房市的走向不会发生根本变化。2015年,多伦多在建大楼447个项目,总共11万个住宅单位,已经售出82%,现货仅存1600间。这个市场的供求状况之下,房价的增长是显而易见的。至于其他因素在局部会对市场造成一定的影响但也是局部和或者说是微弱的,不足以撼动整个大市。比如说传说中的境外购房者,似乎是地产市场的买方主力,呼风唤雨左右着市场,成为市场上扬的主要推动力。但实际上统计数据表明楼市中境外购买者的比例仅占5%,楼盘的买家仍然以本地居民为主。所以说境外买家如中国来的富豪们到大多购买房产确实对地产市场的价格产生的一定的影响但并不足以决定价格走势。前不久看到有大学里的专家在研讨会上说中国买家群体很大,如果中国政府采取强硬措施让钱出不来,这一轮(上涨)周期就差不多完结了。且不说中国政府是否会近期出台限制自己外流的措施,区区5%的比例似乎不足以成为市场主力吧。当然越来越多的境外买主确实会对市场产生一定的影响。尤其是在单个交易中遭遇土豪的话经常会有意外出现。

除了供给和需求的较量,利率对市场的影响不可忽略。目前地产市场的持续火爆同多年来的低利率政策密切相关。但是由于经济形势并不乐观,今年的GDP预期仅1%,比上一年有所调低,所以预计低利率会持续一定时间,我认为到明年年底之前都不会有上调的可能。如果油价继续下降,经济形势未见改善,隔夜拆借利率从现在的0.5% 降至0.25%也未可知。那么加币会更加贬值。在此境况下,除了投资房产,还有什么更好的增值保值的办法么?所以说,2016年的房产市场的主旋律仍然是涨!涨!涨!

另有:密西沙加黄金广场附近黄金地段办公室即将开业!诚邀合作伙伴,欢迎地产及相关行业加盟

联系电话:416-627-6892

周末免费集体看房讲座预告:

务必于周六700PM前报名

集合时间:周日200PM

集合地点:密西沙加元明超市

1000 Burnhamthorpe Rd. West, Mississauga. L5C 2S4

三月二十日,考察期房-奥克维尔

四月三日,考察期房 - 密西沙加

售房附送专业Staging

电话:416-898-6267

416-627-6892

Email: [email protected]

破产房,学区房,在建期房,住宅商业: binghomes.ca

国内的朋友可以打开:刘兵_新浪博客 http://blog.sina.com.cn/torontohomes

地产学院院士 刘兵 FRI

Bing Liu FRI –Top Realtor in your community
Fellow of the Real Estate Institute
Broker of Record

分享博文至:

    目前没有评论

发表评论