房博:房产投资的新特点

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根据多伦多地产局TREB 2月3日发布的最新数据,1月份GTA地区房屋销售量和房价均成双位数上涨趋势。通过MLS系统销售的房屋达5188套,比上一年同期4460套增长11.8%。房价同样涨势不减,各类房屋综合平均售价$770745,比2016年同期的$630193增长了22.3%。MLS房价综合基准指数继1月份比去年同期增长了21.8%。统计还显示,GTA地区今年新上市的房屋数量明显下降,从2016一月份的8906套降至7338套,降幅为17.6%。某种程度上反映出GTA地区房屋供应量下降的趋势。

一方面是供给量的减弱,另一方面是需求量的增加,预计2016房市大涨之后,2017年依然是大牛市,上涨幅度达11%–16%。虽然只是多伦多地产局的保守预测,今年一月份涨幅似乎已经在印证这个论点即今年将继续去年的火热。

房市的火爆,必然导致房产投资的热度加剧。着眼于房产投资的客户,远远超过以往的任何时候。旧房重建,旧房翻新最近几年逐渐流行备受关注。但是对于大多数人来说,更加贴近自己的方式依然是购房然后出租。这样的传统方式投入资金较少,管理方便,收益可观。随着房产投资者的大量增加,大多地区的投资房市场涌现了一些新的特点。

首先,CONDO投资增加。TREB表示,1月份房屋交易量增加的主要推力是GTA地区CONDO销售的火爆,年涨幅高达26.7%;独立屋、半独立屋和镇屋的销售量则相形见拙,仅为7.8%、5.8%和7.2%。其主要原因,一方面房屋上市供给量减少,购买者可选择的房屋有限,很多时候无房可买,买主持币待售;另一方面独立屋半独立屋甚至镇屋的房价一路走高,使得一部分预算有限的购房者不得不转向CONDO市场;

第二,租售比下降。虽然房屋价格增长率不断上涨的同时租金也在上调,但是房屋的租售比仍然下降得非常快。其根本原因在于房产售价的增长幅度远远超过租金的上涨幅度。虽然房屋市场的待租房屋数量急剧增加,房屋租金也有所提高,但是投资者的现金流仍然越来越少。

几年前2500尺独立屋租金大约$2300-2600/月,目前的价位$2600-3000/月;1500尺镇屋的租金也从$1500-1800/月,上涨至目前的$1800-2000/月。扣除掉贷款利息,地税,保险,管理修缮费用,投资者的现金流所剩无几。尽管如此,由于房价的增长幅度高达两位数,投资者在房产上的收益仍然可以保证。甚至很多投资者对现金流的敏感程度相对降低,毕竟同每年动辄几万元十几万元的房产升值空间相比,几千元的现金流似乎显得不那么重要了。

总结近二十年大多地区房产投资经验,我认为投资房产最重要的四个基本要素是A.房产增值幅度,B.房产是否易于出租和管理,C是否能够带来正的现金流,D房产的流动性即是否容易售出。只要这四个条件能够令人满意,投资者完全可以立即出手,获得自己的投资房。其中第四点容易被忽略,但是恰恰这一点是有经验和负责任的经纪非常看重的,也是对投资者而言最为重要的。精明的投资者不应该被眼前的利益蒙住双眼而看不到未来潜在的风险。

有不少朋友既期望买到投资房,又害怕有朝一日房产下跌导致亏损。这样的心态很难在房产投资市场上获利。可以预见的投资风险远远大于不投资的风险。在目前的市场状态下,房产投资者的行动力和投资意愿非常重要。跟随市场顺势而行是最安全最省心的投资方式。

投资房产,恰逢其时。

Liu Bing Fellow of the Real Estate Institute
Master Trust Realty Inc.  Broker of Record
Tel:416-898-6267

#200-3190 Steeles Ave. E. Markham, ON L3R 1G9

#31-1170 Burnhamthorpe Rd W. Mississauga ON L5C 4E6

加中置业地产公司 总裁
加拿大地产学院院士

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自己动手,搜索房源:binghomes.ca

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