东边日出西边雨

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东边日出西边雨

 

一直以来认为加拿大之大,多伦多地区、温哥华地区、蒙特利尔地区相隔千里之遥,经济文化政治宗教人口气候环境千差万别,地产市场的发展与走势各有其特点,相关甚少。但是最近一段时间地产市场上的风云变幻表明这种观念似乎有失偏颇。一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀,可以导致一个月后得克萨斯州的一场龙卷风。更何况同一个国家,同一个市场。

 

这一次扰起地产龙卷风的是所谓的海外买家税。

最先从大温地区开始。2016年8月2日开始,BC省府实施新政策,在温哥华及周边21社区向海外买家征收15%的转让税。该税实施之后效果“立竿见影”,当年9月大温地区房屋交易量比去年同期下降33%,这是自从2014年5月以来,大温单月房屋销量首次低于10年来的月平均销量。

 

今年的421日,安省政府公布了抑制投机新政。多伦多地产局在6月初发布的数据称,在安省省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后一个月与去年同期相比,GTA地区的房屋销量大跌:多伦多跌23%,密市下跌27%,宾顿则下滑16%,而跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%,万锦尾随其后46%,新市(Newmarket)则为44%;各类房屋的平均价格与4月份相比下跌6.2%,也即从4月的$920,791降至5月的$863,910。

 

与此同时据大温房地产局REBGV发布的数据, 在刚刚过去的5月份,大温地区房屋销量大涨,房价也有上升,显示出房市回暖的迹象。REBGV的数据称,5月份大温地区的房屋销量为4,364套,比4月份的3,553套增加近22.8%,也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%。虽然比去年5月的销量低10%,但去年5月本来就是大温地区历史上的最高记录 。大温房地产局(REBGV)在6月2日发布的数据已经显示出房市回暖的迹象,在刚刚过去的5月份,大温地区房屋销量大涨,房价也有上升,其中5月房屋销量比4月增加22.8%,各类房屋综合基准房价则比去年5月升高8.8%,比4月上升2.8%。

 

而蒙特利尔市场,据当地地产局加拿大蒙特利尔市的房屋销量上月创下最高纪录,5月份蒙特利尔共售出5,057套房,创下5月份的最高纪录,也比去年同期增加了15%,其中最火的是公寓。

魁省地产局联盟的Paul Cardinal说,是否是金马蹄地区的15%外国买家税导致了蒙城的销量上升,现在说还太早。不过,他承认蒙城房市现在正在经历最好的一个年头,利好因素还有:强劲的就业增长、更多非永久居民,以及消费信心提升。

 

安省府所实施的新政策尤其是仿效BC所采取的针对海外买家征收15%转让税的做法已经开始发挥作用,进入预期的市场价格调整时期,买卖双方开始角力:由于担忧房价进一步下滑,卖家急于在此之前把房子尽快卖出,并且不希望买家大幅砍价,力图能够卖出好价钱。但买家则开始变得淡定,寄希望于价格进一步下跌,因此不愿轻易出手。

省府所实施的一系列政策确实对抑制地产市场交易起到了一定作用,但多伦多房市的变化就像温哥华一样,在新政实施初期,市场有一个适应过程,更多买家不仅会更加审慎,甚至寄希望于房价进一步下跌,因此大多持观望态度而不愿轻易出手。但在一段时间的冷静期之后,房屋销量和房价再次回升。

 

多伦多房价很可能会重复温哥华房市的轨迹,在短暂的消停之后重整旗鼓,房价在数月之后有可能再往上行。因此多伦多5月的房价下滑很有可能是短期的,与温哥华发生的情形大同小异。当然在未来几个月,多伦多房市确实面临下行的压力,但是除非如利率突然升高或是经济衰退引起的大量失业等状况发生,房价即使会下降,也可能是暂时性的。目前坊间传言各大银行收紧信贷,审批严格;中国71日开始对外汇款条件变化等因素,势必对地产市场的走势也会产生一定影响。

 

实际上现在的多伦多地区的买家面临买或等的两难困境:如果现在就出手的话,要是未来房价再跌他们就买亏了;如果继续等待观望的话,由于缺乏外部冲击或导致房价大跌的触发机制,数月之后房价可能再升,如果他们到那时候再买的话就要多花钱。卖家们虽然面对市场的变化心理预期有所调整但仍然抱有幻想,市场因而进入买卖双方胶合状态。

 

但在多伦多或GTA这样昂贵的房地产市场,即使小幅下跌对买家都是好消息,而要是能把握适当的时机,在房价适度下跌时出手,像5月份买房能够省下$5万多,也算不错的决策。如果期望未来房价大跌再买,一旦房价上升,你也可能后悔莫及。而卖家要面对市场调整利润期望值预期,顺势而为方为上策。

 

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