买卖房屋怎么与经纪人合作

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买卖房屋怎么与经纪人合作

加拿大的房产经纪制度就是代理人制度。经纪人受雇于买家或卖家,他们凭借自己的专业技能和法律专长,全权代表委托人的利益,房产经纪不是中间人的角色,而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。

地产经纪与委托人第一次见面的时候首先需要向委托人介绍的就是所代表的地产公司与客人之间的关系(The Agency Relationship)。同时拿出“Working with A Realtor”这张表格为委托人讲解清楚,然后由委托人签字确认了解了双方的各种关系。

这个环节不具备法律效力,目的是为了让委托人明确地产公司(经纪人)在今后代理服务中的法律地位和工作状态。并知晓作为为委托人拥有哪些权利。另外,这张表格只是按照行业协会的要求向委托人讲解,属于经纪人的规范流程。委托人不签字也是没有任何问题的。

第一次接触过后,如果委托人对经纪人表示认可,也愿意将买卖房屋之事交由经纪人代理,双方就需要签署下一份文件了。如果你要卖房,需要签的文件叫做《Listing Agreement》。如果你要买房呢,需要签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》。主要的内容是在某一个时间段内,指定某个地产经纪公司(经纪)在某个区域内为自己的卖方/买方代理人。当然,如果你不想签署任何文件,经纪人也可以带你看房买房卖房。

需要了解的是,签约客户(client)和未签约普通顾客(customer )是有很大区别的。首先无论是签约的client还是未签约的customer, 地产公司及其所属经纪都要本着公平、诚实、诚信的原则提供尽责的完全的服务。

根据法律规定及地产行业规范准则,地产公司及其代表经纪对两类不同的顾客的责任和义务(duty of care)是不同的。由于前者签署了代理协议,地产公司及其经纪对客户负有法律意义的诚信义务(fiduciary duty,在整个买卖房屋的过程中向其提供整个过程的所有应该提供的相关服务,要优先保护签约客户的最大利益;对于后者,由于地产公司及其所属经纪和顾客之间没有法律意义的代理关系,仅限于提供信息,回答相关问题以及其他承诺的服务。如下图所示,对普通客户经纪公司和经纪人负有两项普通义务,而对签约客户则有8项普通义务和5项具有法律约束力的信托义务同时还具有6条接受监管义务,这些都是普通客户所不能享有的。

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 加拿大地产经纪有责任和义务保护委托人的利益,并承担相应的法律责任。也就是说,委托人和经纪人是法律认可的契约关系,经纪人不只用敬业精神约束自己,也不仅用获取经济利益刺激自己。如果委托人认为雇佣的地产经纪没有完成自己的工作职责,甚至有渎职的问题,是可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成,雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定,也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定,如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为,即使交易已经完成,仍然有起诉的权利。

加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。请注意这是责任和义务,不认真履行同样会吃官司。房地产经纪必须以委托人的利益为第一考虑。如果经纪人为了自己的利益而隐瞒或虚构信息,从而推动双方交易。委托人仍然有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束,委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。房地产经纪佣金,包括买卖双方经纪的佣金完全由卖方承担,买方无需承担任何费用。

可以看出,地产公司及其经纪对签约客户和未签约客户,无论是提供的服务范围和程度还是所承担的责任与义务都是有很大的区别的。如果你希望经纪人全心全意的为你工作,最好建立彼此尊重和信任的工作关系。

 

Bing Liu FRI Top Realtor in your community

Fellow of the Real Estate Institute
Master Trust Realty Inc.  Broker of Record
Tel:416-898-6267

刘兵

加中置业地产公司 总裁
加拿大地产学院院士

[email protected]
博客:homes.51blog.ca
自己动手,搜索房源:binghomes.ca

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