这边风景独好—–从租房市场看大多地区房市

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这边风景独好—–从租房市场看大多地区房市

进入夏季的大多房市飘忽不定,缓慢前行。通常夏季来临,加拿大人会忙于享受一年中难得的好天气,开始了度假季节,心不在焉,在乎山水之间也。而今年的夏季地产市场注定不平静。第一季度爆发式增长过后,16条地产新政的实施,央行升息的公布,银行贷款的收紧,一瓢瓢冷水泼下来,市场想不冷都难。投资者于是开始上岸观望。但是无处可逃也不想逃的我们,仍然能够感觉到市场的静水流深,暗流涌动。

最近一个月租房市场日益火爆。上周我挂牌的独立屋,公寓,都在一天之内接到几个OFFER,第二天便签约租出;代理寻租却不那么顺利,几次没有抢到。尤其是热门地区,一屋难求的现象屡见不鲜。

以我们华人关注的几个热点城市为例。出租市场最为活跃的首推多伦多。人口多,商业发达,生活方便,下图可以看出,7月份上市房源1725套,远远高于其他城市;平均公寓租金$2400,也是高于其他周边城市;涨幅虽然排名不是最高,但是比去年同期增长了8.07%,比去年每月租金增长超过200元。

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另一个比较活跃的公寓出租市场是密西沙加,7月份上市出租158套,平均租金$2000元,比上年增长8.89%,略高于多伦多排名第7;这个数据是城市的平均数,根据我们对市场的了解,密市市中心SQUARE ONE 附近的公寓楼市场更加火爆。经常出现多家争抢一套单元的情况。预计这种局面会持续到9月份新学期开始。

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西区的另一个城市布兰普顿出租房市也很活跃,但是平均价格偏低,售租比较高,但是房租的上涨势头比较猛,比去年同期增长11.26%,尤其是公寓租金上涨很快,涨幅增长排名第二,平均上市时间仅8天;

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列治文山的出租房市也是比较活跃,均价$2300,年涨幅13.37%,但是相对其房价售租比较高。但是公寓的售租比相对较低,均价$1900, 年涨幅6.69%。

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奥克维尔的出租房市场比较特殊,它的平均租金价格是最高的,但是目前呈下降趋势;尤其是公寓出租状况从四月份开始低于去年同期水平,看来会持续一段时间。我们还会继续观望其变化趋势。

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这里需要提请关注的是无论哪个城市,什么价格波动趋势,出租房屋在市时间平均十天左右。也就是说通常两个星期左右会找到租客。再一次印证了住房是刚需的道理,当房屋销售市场缓慢的时候,出租房市场的节奏在不断加快。

之所以仔细分析出租房市场,就是为了给大家提供另一个视角审视地产市场,尤其是第二套房产大多数是用来投资的,归根结底会放到市场上出租,那么认真研究出租市场的信息就十分必要。当然以上数据和图表只代表平均市场状况,具体到不同城市不同社区不同房型的细分,市场表现会有很多差异。欢迎感兴趣的朋友做进一步探讨。

虽然目前房屋价格一路上涨,利率也在调整,但是我仍然认为地产投资是值得尝试和坚持的。首选还贷实际上是某种形式的定期存款存,三十年还清三十万,投资十万,连本拿回四十万。第二,还贷利息可以抵税。第三,即便是刚开始仅仅做到收支平衡,没有现金流入,这种状况也是暂时的,以房租百分之四的增长,现金流会越来越多。第四,现金流的初期因为有折旧,赚的钱可以抵税。

拿二十年前的一个房为例,房价十万,两万首付款(当时可以少放),租一千,每月净赚不到一百,当时的利息高。以百分之四的增幅,今天已经超过两千,房价是四十万。原借八万,还了二十年所剩无几,不但是两万搏出三十多万,现金流也超过一千(利率下跌重新贷款),而本钱只是两万。

如果你今天接手这个房,四十万,需要十万首付,还没有现金流,现金流也许要过几年。但二十年后房租起码可以翻倍,三十年还清贷款,房价不涨,十万搏三十万,房价涨一倍搏七十万,两倍,三倍自己去算。当然财大气粗的是用现金买,赚多赚少也比放银行强 。

房地产投资不能急功近利, 坚持下去,财富就是这样积累起来的。

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