翻建房屋的优势及操作

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翻建房屋的优势及操作

 

随着地产市场的不断发展,越来越多的朋友关注旧屋翻建。旧屋推倒重建或翻建优势很多,主要包括:可以在最佳黄金地段选择房屋,按照自己的意愿重新设计施工,从而达到升值的目的。尤其是在环境优美的成熟社区,入手本身已经贬值的房产进行再建翻建,让房产重新回归市场价值匹配的状态和水平。同直接购买已经建好的房产相比,虽然要花费一定的时间和资金,尤其是经过报批设计施工审批等一系列法定程序,但由于其具有资金可控,质量可控,个性化设计以及完美社区的全新房产,投资收益可观等优势,吸引了越来越多的投资者关注。

 下图为密市著名社区Lorn Park一座老旧房屋,售价$1,065,000经过再建后以$4,150,000售出。

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下图为89万的老旧房屋经过再建后221万售出:

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成本计算

一般来讲,翻建成本具体包括土地价格+设计审批+建造费用+贷款利息+律师费用+税款。 其中最大部分是土地和建筑费用。

假设土块目前市场售价约105万,如果建成约4000平方尺4房5卫双车库的话,市场售价约250万。下面我们来分析一下建房的总造价。

1,地皮费105万,外加土地转让税、律师费等共计110万;
2,测量,方案设计,听证,施工图纸设计,施工许可申请等约4万;
3,建筑成本:每呎约180元(按中高档标准装潢)计72万;
4,室外车道及前后院:2万;

5,资金成本,包括贷款手续费,建筑贷款利息,本金利息大约6万。
以上费用总计为:194万。

毛利润56万,年回报22%。

 

房屋翻建主要程序

第一步选择合适的Location

房地产投资首要因素当然是Location了。最重要的,没有之一。无论是自住还是投资,物业升值空间大小完全体现在所处位置是否有利。投资还是自住是有所不同的。如果自住,要根据自己家庭需要的选择适合的社区及环境;如果是为了投资一定选择有上升空间潜力的热点社区。

第二步建筑设计符合市场需求,并且要和周边环境匹配

专业设计非常重要。同设计师充分沟通,既要考虑到市场的需要,又要同所在社区的环境与风格相符,还要协调房屋造价和设计之间的平衡。其间有很多具体工作。如房屋的整体结构,格局,面积,外部造型到室内各种装修细节,空间感觉,楼房的层数,建筑结构,门窗的设计细节,厨卫设备的选择等等。科学的设计可以让你省去不少建筑过程中的麻烦,做好设计就完成了整个再建工程的一半。

第三步通过政府审批获得施工许可

接下来需要将建筑方案和申请递交给政府有关部门获得建筑许可。安省及各个城市在城市规划和建设方面有着完善的法律规定和相关管理机构及程序。对于有经验的专业人士可以说是轻车熟路,寻求得到专业人士的协助是最经济高效的方法。向政府部门申请旧屋翻建,是个细致而复杂的过程,需要同各个政府部门的有关人员充分沟通交流,而每个地区每个房产具有特殊性,要请专业人士进行评估。

第四步挑选合适的建筑商

在等待批准的同时可以选择建筑商,一旦获得建筑许可就可以立刻开工了。建筑商的选择要考虑周到。重点考察建筑商的业绩,技术水平和施工设施,房屋建筑有关能源、房屋造价是否包括了能源设施方面的预算,房间的空气质量,能否通过政府有关部门的审批等等。

第四步施工过程

施工首先是地基,地库,然后整体屋架,铺设水电管道,之后是填充建筑和保暖材料,最后是装修部分,所有墙体粉刷,油漆,地板,厨房卫生间橱柜,台面等;电路和水管工作需要有专业的电工、水管工和煤气公司发出许可证,并通过政府有关部门的检查。如果是委托建筑商施工的话要由建筑商来完成所有的报批程序。最后由水管工安装厨房卫生间的各种设备,洗碗机,粉碎机,冰箱,洗衣机,干衣机,马桶,洗浴设施等。全部工程结束后政府部门对施工建筑做最后的电,水路系统和供暖系统做全面检查,就大功告成了。

虽然过程中会有很多曲折和困难,但经过努力收获了满意的收益,所有的付出是值得的。

我公司同开发商有着紧密的合作。密市和奥克维尔等地区正在进行开发项目。欢迎有兴趣的朋友做进一步详细探讨。

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Bing Liu FRI –Top Realtor in your community
Fellow of the Real Estate Institute
Master’s Trust Realty Inc. Broker of Record
Tel:416-898-6267
地产学院院士 加中置业地产公司 总裁 刘兵

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