如何终止民用住宅出租合同

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如何终止民用住宅出租合同

俗话说天下没有不散的筵席。出租房也是如此,无论是出租房屋安省政府规定4月30日开始安省出租民用住宅必须使用统一的租约格式,简称“标准租约”。市场上中说纷纭,说出租法又变啦,允许租客养狗,不许收押金,不许乱赶人等等…其实这些并不是什么又新改了法,就是法律所规定的内容(有一定的条件)。

虽说投资房产资产增值保值的有效手段,但是归根结底房屋是用来住的。无论是投资还是自住,民用住宅都是要人来居住。住房对任何人来说都是刚需。对于投资人和居住者(租客)在出租房屋和租用房屋过程中要遵守【Residential Tenancies Act】中文姑且翻译为民用住宅租赁法。

首选要说明并不是所有提供居住场所的民居都属于民用住宅租赁法所规范的范畴。例外总是有的。比如为旅游者提供的度假屋,季节性或临时性住宿如饭店,汽车旅馆,营地,度假村或青年旅舍等;农场或其他机构为员工提供的宿舍,非赢利组织提供的住所,临时应急住所,教育机构提供的学生宿舍等等。

民居租赁法中对终止租约做了具体规定。无论是房东还是房客都可以提出终止租约。屋主可以在 租约到期前终止租约的情况包括:1、拒付房租,2、违法犯罪行为,虚报收入、损坏物品、干扰影响其他租客、影响他人安全和过多人员居住等,3、其他法规规定的原因。

以下原因须租约结束后终止合约。1、房屋大规模装修,改变用途等原因120天通知;2、屋主或其家庭成员如配偶子女父母等要居住或为以上人员提供照顾的人居住提前60天通知租客;3、不超过3个单位的建筑签订了售房协议,购买者或其配偶子女父母或者为其提供生活照顾的人员有居住需求,提前60天通知。其他原因如不能按期交付房租以及其他原因等。

租客提出终止租赁协议,租客要在终止租约前通知房主。以天或星期为周期的租约要提前28天通知,以月或年为租期的租约要提前60天通知,固定租期的租约也要到期日提前60天通知。

一个需要澄清的困惑:只要提前六十天通知,租客就可以随意搬家。是这样吗?

回答是不一定。

有不少人认为,只要租客提前六十天提出通知,租客就可以免责。这个说法并不准确。所谓“提前六十天通知”,是指提前租约中约定了的租期的最后一天之前的最少六十天。 

比如,租约规定了租期为一年(1月1日到12月31日),租客应在10月31日之前(10月31日是租期最后一天之前的六十天),通知房东说,12月31日是最后一天,过后就不租了。租客这样做是最妥当的,建议房东与房客签一个协议书,以确立12月31日解约搬出的约定。这样一来,房东就获得了充足的招租时间,以免空置的发生。

如果10月31日或之后,租客并未提出搬家,那么应该认为租客继续租住。从10月31日往后,一旦租客提出解约搬家,那么搬家日应该是提出解约后的至少六十天,而且最后一天是租用月的最后一天。比如,租客在11月15日提出,那么租客的搬出日应为转年的1月31日。为什么不是1月15日呢?因为租约中规定的租用月的尾日是月底的那一天,所以应该是1月31日。如果租客仍然在12月31日(或之前)搬出,租客实际上是违约的,因为通知期未满六十天。 

再有一种情形,按民租法的规定,当为期一年的租约完成后,房东与租客之间自动形成以月为单位的月租约,毋需任何新约。那么,租客一旦提出搬家,搬家日应是提出日之后的至少六十天,而且最后一天是租用月的最后一天。如租客在来年的37日提出搬家,那么他的搬家日不应早于531日,原因同上。如果租客仍然在五月三十一日搬出,租客违约,因为未满六十天。

刘兵

加中置业地产公司 总裁
加拿大地产学院院士

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