同比价量双跌,环比有升有降 —5月份地产市场数据分析

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根据多伦多地产局TREB(Toronto Real Estate Board)6月4日发布最新地产市场交易数据,今年5月份GTA地区房屋交易量为7,834套,比去年同期跌22.2%,但跌幅比前三个月有所放缓,因为今年2月,3月和4月的按年跌幅均超过30%。如果按月比较,按季节调整的5月销量与今年4月相比跌幅并不明显。各类房屋平均价格比一年前下降6.6%,若按更准确反映房价变化的MLS房价综合基准指数(MLS Home Price Index ),则GTA地区5月房价比一年前下降5.4%。

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尽管从2017年春季以来,GTA地区房价持续下降,但房价仍然比较高。从各类房屋均价来看,去年5月是$862,149,今年5月的均价仍然超过80万,维持在$805,320;一年来Condo的价格上涨5.7%,涨至$562,892;独立屋价格虽然一年内下跌8.2%,但仍然超过百万,均价维持在$1,045,553。

再以416和905地区来看,多伦多市独立屋价格虽然降了5.6%,但5月均价仍然高达$1,426,094 ;一年来905地区独立屋价格降幅更大,达到9%,但均价仍然有$929,401。

416区半独立屋均价微涨0.3%,均价达$1,067,128,905区半独立屋均价下降2.3%达到$665,628,镇屋416地区和905地区分别下降0.1%和3.1%,均价为$741,296和$609,923,共管公寓仍然是整个地产市场的亮点,416地区增长6.5%均价$602,804,905地区增长幅度为1.2%,平均价格$455,413。

从5月的数据来看,房屋供应仍然是个问题:尽管房屋销售比一年前下降22.2%,但新屋上市量的降幅更大,达到26.2%。新屋上市量的降幅大于销量降幅,说明房屋供应仍然偏紧,竞争主要是在买家之间,而不是在卖家之间。

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环比看除了416地区镇屋外其他地区的各类房型都出现销售量的下降。

表一:销售量环比

销售量

销售量

销售量环比%

五月

416

905

total

四月

416

905

total

416

905

total

D

782

2562

3344

D

819

2632

3451

-4.5

-2.6

-3.1

S

242

405

647

S

265

449

714

-8.6

-9.8

-9.4

T

303

997

1300

T

277

1010

1287

9.4

-1.3

0.1

C

1573

610

2183

C

1574

644

2218

0.00

-5.3

-1.6

均价环比416地区镇屋和905地区公共公寓下降,但是其他地区和房型的均价同比增长幅度同上月相比有所放缓。

表2  均价环比

平均价格(万)

平均价格(万)

均价环比%

五月

416

905

total

四月

416

905

Total

416

905

Total

D

142.6

92.9

104.6

D

135.5

92.9

103

5.3

0

1.5

106.7

66.6

81.6

S

102.2

65.7

79.2

4.4

1.3

3.0

T

74

61

64.1

T

79.2

60.5

64.5

-6.4

0.1

-0.7

C

60

44.5

56.3

C

60.1

45.7

55.9

0.3

-2.6

0.6

独立屋约克区降幅最大 多伦多最小

如果与去年5月比较,今年5月GTA地区独立屋平均价格降$85,488,降幅7.49%。其中约克区降幅最大,按年降$213,957,降幅15.6%。荷顿区按年降$100,988,降幅8.65%。杜兰区降$58,198,降幅8.09%。

相比之下,多伦多市和皮尔区的降幅低于GTA平均,其中多伦多降幅最小,只有5.17%;皮尔区也是有5.74%。

若按绝对数字,一年来均价减10万的是荷顿区,华人聚居的约克区更超过20万,按年降$213,957,意味着仅一年之内,约克区的一幢独立屋就少卖了20多万元:

独立屋

2017.5均价 $

2018.5均价$

变化率

RREB 总均价

1141041

1045553

-7.46

荷顿区

1166854

1065596

-8.65

皮尔区

1008736

950855

-5.74

多伦多

1503868

1426094

-5.17

约克区

1.371433

1157476

-15.60

杜兰区

718780

660582

-8.1

华人聚居区:万锦大跌30 列治文山跌近20

今年5月份GTA地区独立屋价格普遍回落,从416和905地区来看,多伦多市独立屋价格虽然降了5.6%,905地区独立屋价格降幅更大,达到9%,早已跌破百万元大关。

不过,905地区内部差异很大,有的区独立屋价格一年跌幅高达28%,也有的不降反升:前者如约克区的Georgina,跌幅达到28.24%,Whitchurch-Stouffville的跌幅也有25.50%。而杜兰区的Scugog,一年来独立屋价格升幅很大,竟达15.44%。不过,不降反升的地区凤毛麟角,除Scugog外,也只有Toronto West升了5.77%,Halton Hills升了1.71%。

从华人聚居区来看,万锦市独立屋均价一年狂跌$308,509,跌幅达到15.51%;列治文山均价跌197,547,跌幅12.46%;密市跌$46,014, 一年跌幅4.05%。

从独立屋均价下跌的绝对数字来看,则是约克区的Whitchurch-Stouffville居首,高达$342,782;Toronto Central其次,跌$335,219;万锦只能排老三的位置。

均价下跌超20万的有Oakville,$239,805;Georgina,$216,462;Aurora,$206,596。

均价下跌超过10万的除列治文山之外,还有约克区的Vaughan,King,Newmarket;皮尔区的Caledon;以及杜兰区的Clarington。

针对5月的房市报告,TREB市场分析部主任Jason Mercer评论说,虽然GTA地区5月份销量和价格均比一年前下降,但交易量的降幅已经收窄,比前3个月明显减缓;而房价若按月比较,5月比4月还有升高。Mercer说,实际上从5月的情况来看,主要房型的平均售价都高于买家的叫价。也有不少经纪反映,他们经历了买家竞相加价买房的情形,多位买家抢offer的情况也是屡见不鲜。Mercer认为,虽然一年来GTA地区房屋交易及房价持续下降,但房市的基本面并没有变,仍然为房价上升提供了市场条件,估计今年下半年以及到2019年,房价还是要涨。

让我们密切关注市场走向,做出明智投资决策。

刘兵

加中置业地产公司 总裁

加拿大地产学院院士

bingliu@binghomes.ca

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Tel:416-898-6267

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