投资房该不该提取折旧?(下)

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(接上期)

对于不是房屋的其他类别资产,因为随着时间的流逝,它们的价值一般是贬值的,所以,能提取折旧就应该尽量提取折旧来抵税。但是,房屋作为一种特殊的商品,在过去的绝大部分时候,随着时间的推移,它们的价值是上升的,尤其是近些年,房价呈大幅上升趋势。在这样的情况下,就造成了在申报租金收入时,尽管房屋的折旧有效地降低了当年的应纳税款,但是在出售房屋时,因为售价高于房屋成本,投资者除了需要为资本增值(50%)上税以外,还需要按照税务局的规定,在出售房屋的那一年,将过往年份所提取的折旧总和全部算作当年的收入上税。所以,对有些投资者来说,提取房屋折旧反而变成了不合算的事情。那么,在房屋价值持续升高的情况下,投资房到底应不应该提取折旧呢?

答案是:要根据你的具体情况来决定 - 如果你的个人边际税率已经很高了,你应该最大限度地提取房屋折旧;如果你个人的收入本来就不高,那就没有必要提取房屋的折旧。让我们还是来举例说明。

第一种情况:安省的投资者A, 他每年的打工收入已经有15万加币,他的边际税率是接近50%(简化为50%),这时候,如果他有个投资房,每年在提取房屋折旧前有1万加币的房租收入,那其中的$5000就会交给税务局,于是他就每年提取1万块的折旧,免掉了这$5000的税款,10年一共节省了5万加币的税款。10年以后他将房子以高于成本30万的价格卖掉了,这其中的15万要加入当年的收入上税。又因为他在过去的10年一共提取了10万块钱的折旧,他还需要将这10万块钱放入当年的收入上税,这10万块钱的税率还是50%,所以他需要上5万加币的税,跟他过去10年节省的税款一样。也就是说,他延迟了交这5万块钱税款的时间,等于省了钱。

第二种情况:安省的投资者B, 他每年的打工收入只有2万加币,他的边际税率是20.05%(简化为20%),这时候,如果他有个投资房,每年在提取房屋折旧前有1万块钱的房租收入,那其中的$2000就会交给税务局,于是他就每年提取1万块的折旧,免掉了这$2000的税款,10年一共节省了2万加币的税款。10年以后他将房子以高于成本30万的价格卖掉了,这其中的15万要加入当年的收入上税。又因为他在过去的10年一共提取了10万块钱的折旧,他还需要将这10万块钱放入当年的收入上税,于是他当年的收入就变成了27万(2 + 15 + 10万)。因为加拿大是累进税制,这时候,这最后的10万加币的税率就变成了接近50%,所以他需要为这10万块钱上5万加币的税,而他过去10年节省的税款却只有2万加币。也就是说,因为他在过去的10年提取了房屋的折旧,他最后反而多交了3万加币的税。

通过上面的例子,我们可以清楚地看到,边际税率很高的个人提取房屋折旧是非常有必要的,而低收入的投资者想通过提取房屋折旧来减税未见得最终会占到便宜。当然,到底收入低到什么程度就不应该提取房屋折旧,这也是一个见仁见智的问题,很难有统一的答案,建议投资者根据自己的具体情况和喜好来做出明智的选择。(全文完)


 (作者:戴静蓉。本文仅具有参考价值,具体条款以政府规定为准。转载请明确注明出处)


戴静蓉:2002年移民加拿大。2005年毕业于加拿大顶级商学院Schulich School of Business, 获工商管理硕士(MBA)学位。美国特许金融分析师(CFA)和加拿大注册会计师(CPA, CMA)持有人。目前为明信会计师事务所合伙人和宏泰财富管理中心副总裁。专注于个人,家庭及公司的整体税务规划和财富管理的研究。联系方式:416-803-6260[email protected]

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