投资房该不该提取折旧?(上)

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如果你是房东,拥有投资物业出租,那么每年你都需要申报租金收入并且为你的净租金收入纳税。净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单,关键是有哪些费用可以抵税。费用又可以分为“当期费用”和“资本费用”。“当期费用”是在费用产生的当年就可以全部从收入中抵扣掉的,它包括广告费,房屋保险,房屋贷款的利息支出,办公费用,律师,会计等专业服务费用,管理费用,维修费用,地税,旅行费用,水电气,车费等等。而“资本费用”不能在发生的当年一次性抵税,而是要按照税务局的要求每年提取一部分作为当年的费用抵税,这部分费用就叫做“折旧”。       

税务局将所有的资本资产根据性质和使用年限等的不同分成许多不同的类别,每个类别都有一个规定的最高折旧比率。纳税人可以选择按照“零”到这个最高比率之间的任何一个比率提取折旧,作为当年的费用抵税。我们将加拿大税务局规定的折旧叫做CCACapital Cost Allowance)。具体来说,税务局规定的主要CCA的类别和折旧率是这样的:

 

资产类别编号

资产描述

折旧率

1

1988年及以后取得的绝大部分房屋

4%

8

任何其他类别所不包括的资产,例如:首饰,设备,家具,复印件,电话机,价值500加元以上的工具,和户外广告牌

20%

10

汽车,小型货车,卡车,拖拉机,拖车

30%

10.1

客运车辆,价值等于或超过30,000加元+税

30%

12

应用软件,小工具,餐具,亚麻制品,制服,模具,价值小于500加元的医疗器械和租借的录像带

100%

43

2007319日以前或2015年之后取得的制造或加工设备

30%

50

2007318日之后,2009128日之前及20111月之后取得的电脑设备,系统软件和相关设备

55%


在房地产投资中,你给租客买的家具,电器,你用于维修房屋的工具和机器设备,你用来管理投资房的电脑,打印机,汽车等等都是可以折旧的。当然,你的房子本身也是可以折旧的,不过,税务局规定,土地部分(land)不能折旧,只有房屋部分(building)可以折旧。至于说土地和房屋部分按照什么比例来分配,这需要根据房屋的地点,新旧程度等等来具体判断。值得特别指出的是,你在部分出租你的主要住宅(Principal residence)时是不应该提取房屋折旧来抵税的,因为这会影响你的主要住宅的免税地位。

在计算CCA时,有两个基本原则:一个是“半年原则”, 即,在你资产取得的那一年只有资产价值的一半可以折旧。也就是说,第一年的折旧额是你的资产价值的一半乘以折旧率。以后每年的折旧额是你上一年剩余的资产残值乘以折旧率。举例来说,如果你2013年买了一部价值$20000的汽车全部用于你的生意,你2013年可以提取$3000($20000 x ½ x 30%)的折旧,你2014年则可以提取$4200($17000 x 30%)的折旧,以此类推。另外一个原则是:折旧不能创造和增加亏损。也就是说,如果你名下的房产的租金收入在提取折旧钱已经是亏损的,那么你就不能再提取任何折旧了;如果在提取折旧前是赚钱的,那所计提的折旧只能将净租金收入降低到零为止。(未完待续)

 

 (作者:戴静蓉。本文仅具有参考价值,具体条款以政府规定为准。转载请明确注明出处)

 

戴静蓉:2002年移民加拿大。2005年毕业于加拿大顶级商学院Schulich School of Business, 获工商管理硕士(MBA)学位。美国特许金融分析师(CFA)和加拿大注册会计师(CPA, CMA)持有人。目前为明信会计师事务所合伙人和宏泰财富管理中心副总裁。专注于个人,家庭及公司的整体税务规划和财富管理的研究。联系方式:416-803-6260[email protected]

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