推高多伦多房价的第三个重要原因

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据市场调查公司demographia最新报告披露,温哥华是全球第三最难负担房价的城市,与悉尼相当。

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而多伦多则是加拿大第二最难负担房价的城市。

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通常认为,高需求和低利率是多伦多和温哥华的疯狂房价最重要推手。不过,最近累积的证据反映,政府的绿地政策,限制房地发展在推高独立屋房价上发挥着越来越重要作用。

橡树岭冰碛保护区是安大略省中南部一个对环境敏感的地质地貌,面积为19万公顷。安大略省于2005年设立的Greenbelt是一片由农田、充满活力的社区、森林、湿地和河流流域构成绿地。它的面积近二百万英亩(80万公顷)——比爱德华王子岛还要大,是世界上最大和最受保护的绿地。

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绿带从橡树岭冰碛东端的Rice湖附近,向西延伸325公里到尼亚加拉河。它包括由尼亚加拉悬崖计划和橡树岭冰碛保护计划保护的80万英亩的土地,以及据绿带计划建立起被称为保护乡村的100万英亩的土地。绿带在城市发展中保护安大略省金马蹄地区环境敏感的土地和农田。通过保护这些土地将增加安大略省的自然和文化遗产。

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绿带政策使得发展商在申请建设用地时是必须受到城市增长边界、 密度要求和大量的繁文缛节等等的限制。据多伦多的瑞尔森大学智库城市研究和土地开发中心的高级研究员弗兰克·克莱顿测算,这项政策在推高房价是起到四分之一到三分之一作用。

在城市规划和交通理论中有一个被称为精明增长的理论,在 1970 年代中开始规划者和学术界流行。精明增长旨在遏止城市摊大饼式蔓延和汽车使用,要求建筑密度更适合步行社区,境路线要配合的房屋,企业,和学校以及其他机构。安大略省在这方面有一个明确的建设指标:至少40%的新住宅必须在已经建成的地区建设。若要建设在任何未开发的绿地土地上,平均建筑密度也必须至少50个居民或在此工作的人每公顷 (2.5 英亩)———这些人数足以开通普通巴士服务。

凡此种种障碍,导致多伦多地区的土地供应量和独立屋供应量越来越少,大多伦多地区的独立房屋的开工率从2005年的15,797户下降到去年的11,000多户,从而价格越来越高。这个跟香港非常类似——可发展用地只有全港的30%不到,一边是到处的郊野公园,另一边无数人只能住笼屋或劏房,房价畸高。同时,独立屋占地越来越小,在70年代和80年代,50英尺宽的独立式住宅是一个行业标准;到20世纪90年代,这降低到36英尺,而现在,不少房子是26英尺宽。

所以,独立屋一定会越来越来贵,要买趁早。

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