到底是需求还是供应短缺推升多伦多房价?

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房价已然成为今年最火热的话题。关于房价飙升的原因,公说公有理,婆说婆有理。

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据环球邮报报道,根据周一公布的一项新研究显示,多伦多最近的房价上涨受到外国和国内买家的需求的驱动,这些国家和国内买家制造了价格预期不断上涨的泡沫,而不是由于城市基本上缺乏住房。

该报告由西门弗雷泽大学助理教授乔治·戈登(Josh Gordon)在多伦多的瑞尔森市建筑研究所(Lyerson City Building Institute)撰写,他认为新住宅建设的速度 - 包括公寓单位 - 已经超过了多伦多人口增长的速度。然而,现有的房屋并没有像过去那样以同样的规模出售,因为房价急剧上涨,在某些情况下,因为卖家不想在不断上涨的市场卖出太早。Gordon博士说,与当前需求相比,市场明显缺乏房屋,但是缺货不是根本上是供应问题,而是由多伦多市场的投机需求导致的不平衡驱动,这导致了疯狂的价格上涨和市场泡沫将不可避免地爆发。他警告说:“随着住房泡沫的扩张,许多人受到严重影响或陷入不可持续的财务状况。” “这对年轻的多伦多人尤其如此。当房屋泡沫放松时,会有重大的附带经济损害,人们很少能躲过损失。”

该报告与多伦多房地产行业的许多观点相反,他们认为解决城市房地产价格上涨的方案是将更多的住房投入市场出售。例如,安大略房地产协会正在倡议增加住房供应。

房屋供应Vs.房屋价格

但是戈登博士的研究认为,多伦多的人口与新住房单元数量的比例自2012年以来一直下降,他认为这意味着建筑业能够满足基本的人口需求。“总而言之,没有令人信服的证据表明,相对于人口需求,房屋建设不足”,他说。虽然供应问题占多伦多上涨价格的“适度份额”,Gordon博士说,价格上涨的主要驱动因素是外国买家和多个地产的买家。他认为,在低利率的刺激下,人们为了投资目的购买房地产,这扭曲了市场的需求方。“正是这种投机活动在产生泡沫方面起到非常强大作用。”他说。投资者预计价格将继续上涨,这些“强大的期货动态”正在推动竞标战争。随着价格飙升,为自己购买的国内买家也担心增加将继续,这是造成恐慌的购买和“失望的恐惧”,导致供应价格和当地市场基本面之间的撕裂。“在房地产泡沫中,即使是大量的新供应也不能满足投机需求,”他说。这种需求压力正在对活跃的上市产生不断升级的影响,因为一些业主暂停在一个飙升的市场销售现有的房子,Gordon博士说。这种趋势正在加剧到2017年,尽管价格急剧上涨,新的房产供应在今年头两个月进一步下降。

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适当的反应是通过改变期望来冷却投机需求,而不是采取一种策略来刺激未开发地区的更多建筑,这不会影响价格,不能扭转价格上涨的趋势,他总结道。虽然需求可以通过提高利率或进一步紧缩按揭规则来冷却,但戈登博士说,这两种解决方案波及面太大,因为它们会大大损害经济,在温哥华和多伦多以外的市场不需要。相反,他赞成在多伦多引入外国买家税,类似于去年8月在温哥华采取的税。Gordon博士说,温哥华的经验表明,自8月以来,市场已经冷却,超过了可以通过减少外国买家解释的水平。这表明温哥华的新税收也有“强大的连锁效应”,以平息恐慌和消除国内买家“失望的恐惧”。 他还期待实施累进的财产附加税方案,这是对不在加拿大工作的人拥有的财产的附加税。附加税建议是由不列颠省政府研究出来的,但尚未在该省采用。该税不适用于加拿大退休金计划缴款高于一定水平的居民以确保其针对非居民的买家。他建议,各种其他团体如老年人也将被豁免。

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在舆论如此造势的情况下,现在开始房价涨幅应有所控制。

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