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朱威专栏     416-821-5817  问:好的商铺物业有哪些特性?答:1. 首先要考虑到交通便利,人流易达, 人气鼎盛,所以,位于黄金地段的低层商铺(底铺)是最佳的商铺。一楼商铺当然要明显好于二楼的铺位。2. 人流量大,而且档次高。如休闲购物人流的商业价值要远远高于交通人流。 3. 周边商业已经或者预期成势,周边经商环境可以汇聚重要的客源等。4. 商铺平面结构好,格局方正以便于店堂布置。最好是corner 的有两面玻璃墙的铺位,有较宽的门面以便于接触顾客。5. 首先应该选择临街或者尽量靠近出入口或大堂的铺位,即铺位的曝光率要高。 6. 商铺经营的换手率低。 7. 商城的管理好。8. 商城的整体设计合理,有利于聚集人气和吸引客流,等。问:买商铺期房好,还是买现成的商铺好?答:难说,各有利弊。关键是看所在的地段和位置,还要看个人需求。一般说来,现成商铺经过了一段时期的市场培育已经成型,买来就可以用,可以观察到其客流量和经营状况,可以知道其租金水平或其它有关的财经资料,容易估计其回报率,风险较小,但一般价昂。而同样地段的商铺期房则需要一段时间以待其建成,风险相对较大,但价格会相对便宜,增值空间当然也比较大。问:多伦多的商铺产权是怎样的?答:是永久性拥有的。商城本身是一个大的商用共管物业(Commercial Condominium)。所以,商铺的买家拥有所买商铺单位(unit)内的100%的产权,此外还与其它买家共同拥有商城的所有公共部分(如大门,华表,外墙,大堂,过道,停车场等)。而且,每个单位拥有的公共部分的份额(share)和权益是一定的(例如为0.16556% )。而权益和责任往往是均等的,这也正是缴纳管理费的主要依据。问:为什么一栋1500平方英尺的镇屋才价值20几万,而一个150平方英尺的商铺就可能需要20几万?答:商城和商铺一般建在交通要道的好地段,地价高昂,建造成本昂贵,以‘寸土寸金’来形容也不为过。而且,商城的大门,华表,外墙,大堂,过道,停车场内大量的车位等等的巨型成本和费用,当然都是由各个商铺来分摊的。问:商铺期房交付使用时装修好了吗?答:没有。在多伦多,商铺期房交付使用时是‘毛坯房’,还需要买家或租客根据自己的经商需求来装修。水,电,气和有关仪表的安装连通都可能需要另外计费。问:商铺期房交付使用时可能还需要什么费用?答:可能需要的费用有:律师费,土地转让税,政府征收的开发费和教育费(如果有的话),水,电,气和有关仪表的安装连通费(视需要而选择),装修费,等。其实,民用公寓期房在交付使用时,也要交付某些类似的费用。问:租商铺时为什么会需要‘顶手费’?答:商铺的装修及其费用等,是由生意经营者或商铺的租客负责的。这笔费用一般称之为‘Leasing Improvement’。如果物业主装修好了商铺再出租,可以要求租客交付这笔装修费甚至安装连通费。如果现有的租客转让其租约及其权益给新的租客,也可以要求承让者交给他这笔他已经交付的费用,即‘顶手费’。这是经商的成本费用之一。(欢迎读者致电416-821-5817讨论有关问题。)2006-3-7曾发表于《地产周刊》___________________________________________________________________________________________ 把握物业价值,助您安居置业。您信任,我保证! 房地产投资找朱威!電話: 416-821-5817 [email protected]

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