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 朱威     416-821-5817

多伦多华人商城的若干典型场景:1996 刚刚建成的太古广场内冷冷清清,客流稀少。众多的商家都在惨淡经营。地产经纪走过,洒向身后都是怨。一些小业主实在顶不住了,只得以6万余加元 (145 sq. ft的商铺) 12万余(290 sq. ft的商铺)的低价抛售。而某些实力雄厚的投资家微笑着入场了,“抄底”接盘,怀着对于未来市场的必胜信念。2008年- 太古广场早已成为华人商城的“一哥”,人气鼎盛,生意兴隆,其商铺的投资回报和价位一直在创新高。如145 sq. ft商铺的售价已高达30万以上,而290 sq. ft 的则高达60万左右!在比较好的位置,更是一铺难求! 大街对面,“锦绣中华”第一期商城内,则在重演当年太古广场刚刚开张时惨淡经营的一幕。。。那边厢,位于市中心的Aura 大厦底层可直通地铁站的商铺楼花单位即将发售。尽管价格不菲,依然有来自各族裔的大量买家踊跃求购。。。  以上类似的场景将会持续性周期性地重演。为何商铺投资会出现这种“几家欢乐几家愁”的现象?笔者根据多年专业经验在此谈谈自己的切身体会,希望能够对于投资者有所裨益。 笔者将多伦多商铺投资的特点归纳为:流行性,慢热性,长期性,高回报性,风险性.1. 流行性:“商铺是金”、“一铺养三代”的说法在中港台和加拿大华人圈都逐渐深入人心。在多伦多,商铺是许多投资者的首选。好的商铺是一种稀缺资源。西人大商城(Indoor Mall)内的商铺都是只租不卖的。在西人购物商场 (Plaza) 内也不可能买到单间的商铺。在老城区过去只能买到“上居下铺”(Store With Apt/Office).  在多伦多,正是太古广场首开了每间商铺都可以分开买卖的先例,其意义在于让小业主也可能投资商铺。目前,这种分产权式商铺主要面向华人流行,但印巴裔,中东裔,韩裔,及西人也在逐步跟进。总之,分产权式或共管物业式商铺正在逐渐流行,前景光明。  2. 慢热性:与中国的大城市相比,多伦多可说是地广人稀,市场不够繁荣,消费群体也不够大。一个新开设的华人商城,需要更多的时间来培育市场。企望商场一开张便生意火爆是不现实的。例如太古广场,历经10年才迎来了繁荣昌盛。所幸的是,大多伦多华人的数量已经从1990’s 的十几万到了现在的60余万,并且还在不断增长。这将使华人新商场的市场培育期越来越短。这无疑是个利好现象。 

3. 长期性:在多伦多开发一个新商城的过程相当复杂,开发周期较长,需时数年,延长或推迟都是常见的再加上商铺开发的分期性和新商场的慢热性,投资商铺楼花或新商铺当然是一种长线投资!新商城初期客流稀少是正常的,故此时商铺的投资回报可能不会太理想。企图通过短期炒作而快速赢利的想法是不现实也是不可靠的。但随着人气的积累,生意必定会逐步兴隆,商铺价位当然也要水涨船高。所以,投资商铺楼花者或新商铺者要有长期坚持的心理准备。要坚信只要商城的位置好定位好,长期坚持下去就一定会有高回报。 

4. 高回报性:投资的精髓在于前瞻性的眼光!投资商铺有着许多优点,有意者可以参看笔者发表过的有关文章。众多实例都表明了商铺投资的高回报性。如当初若以2万余(6万余的35%)投资太古一间小铺子,租金收入从当初的数百元逐步增加至目前的2,300加元,再以31万售出,想想看其平时的租金收入中现金流是多少,投资总回报又是多少?!  5. 风险性:然而,这种高回报是没有人可以保证的!高回报当然与风险相伴。如投资楼花不得不忍受长期的等待和诸多的不确定性。这个世界上没有十全十美万无一失的好事。套用一句话:“房(股)市有风险,投资者要慎入”。投资成功的例子举不胜举,而投资失败的例子也比比皆是。但可以确认的是,由于房地产市场长期来看必定上升的特性,投资成功的比例必定大大高于失败的比例。所以,重要的是如何去规避或控制商铺投资的风险。  多伦多商铺投资的风险控制:与投资者个性,眼光与实力紧密相关。首先,扪心自问一下:你的个性是进取型还是保守型,还是中间型?你的经济实力如何?你的胆商、财商和投资眼光如何?你的抗风险能力如何?1.       通常来说,投资商铺楼花的风险最大,但回报也可能最大。投资土地的周期最长,甚至可能到你的子孙时才能够有最大的收益。投资商铺现房最为稳妥,但增长空间和赢利空间也比较小。2.       如果你个性保守,经济状况不够好,或患得患失,或没有抗风险能力,建议你不要投资商铺,尤其是不要投资商铺楼花。否则,一有风吹草动,你就可能忧心忡忡寝食难安。如果商城初期的状况不佳,你就可能顶不住,甚至可能亏本抛出。3.       如果你个性进取或乐观,经济实力较强,有较强抗风险能力,注重长线投资,那么你的选择最大:既适合投资商铺楼花甚至土地,也适合投资商铺现房,甚至适合承受着风险“抄底”进入,“人弃我取”。你的风险最大,但回报也将最大!

4.       如果你是中间型的,你可以投资商铺楼花或现房或土地,但不适合“抄底”。5.       当然,无论何时何地,都要以投资好地段的商铺为宜。投资回报和增值潜力比价位更重要得多。至于如何投资好的商铺物业和有哪些投资良机,是个相当复杂的专业性问题。欢迎有意者致电笔者讨论。 

William Zhu  416-821-5817,  [email protected]

2008-8-3 曾发表于《地产周刊》第87期,2006。 保留版权。如要转载请注明原作者和文章出处。谢谢!

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