字体 -

朱威专栏公寓投资系列之十二

朱威 416-821-5817  [email protected]

在经历了大半年的沉寂之后,多伦多房市从今春以来明显转热。联邦央行最近出台的经济前景报告也表示加国经济已经开始复苏。房市的起伏或调整都是正常现象。但多伦多房市如此抗跌,还是超出了大多数人的预料。笔者历来相信眼见为实。在去年房市最萧条的时候,许多投资公寓楼花的客户曾表示了担忧。而通过紧密追踪公寓房市的交易情况,笔者对客户表示了审慎的乐观。所依据的重要事实是:即使是在经济衰退的巨大阴影下,市中心的公寓价格依然坚挺,几乎没有掉!对于公寓的巨大需求依然存在,源源不断的大量移民和大学生们支撑起了公寓市场。而在“风声紧雨意浓”的喧嚣声中,某些公寓豪宅如Four Season(每英尺售价高达$1,000以上)等的建筑工地依然是轰轰隆隆,显示了财界高层对于公寓市场的坚强信心。另外,近来登陆的一些财力雄厚的新移民的积极入市和日益增多的海外投资也加速了多伦多房市的复苏。事实表明,多伦多公寓市场经受住了经济危机的严峻考验。

从2003年以来,笔者陆续写了多篇关于公寓投资的系列文章,也帮助了多个客户成功地投资了公寓或楼花. 积多年之经验教训,大有总结之必要。

1.购买公寓楼花的目的无外乎:等待盖好后自住或出租,或“炒楼花”。从广义上来说,这都是投资行为。但前者和后者在投资模式上是明显不同的。买来自住者一般是首次买房者,或喜欢住新房而不又愿意分租者,或为了上班的方便,或享受公寓之生活方式,往往只买一个单位,主要考虑自己要住得舒服。而买来出租者则强调“以租养房”的长期效益,主要考虑到公寓出租的省心省力,和将来正现金流的回报。“炒楼花”者则是纯粹的投资客,强调短线投资行为,讲究的是“短平快”和“稳准狠”,最好在final close之前就卖出盈利,轻轻地来,悄悄地走,作别的是西天的云彩,带走的是尽可能丰盛的利润。“炒楼花”者往往会投资多个公寓楼花单位。

2. 投资公寓楼花能有高回报吗?当然很有可能。多伦多作为世界著名的大都市和国际金融文化中心,构成了北美最大的公寓市场,因此公寓楼花历来是多伦多房市的重要投资方向.过去6年以来,笔者的客户们在公寓楼花投资上获得了相当丰厚的回报。如投资1.6万(10%首付)买入16万的一室单位楼花,3年之后以24万余卖出。5年前投资4万余(20%首付)买入19万余的1+1单位楼花,现在的市值已经达到33万以上。一年半之前购买的penthouse单位楼花,市值已经由$600/sq. ft 到超过$800/sq. ft. 其回报之丰厚远远超过了笔者的预期!

3.投资公寓楼花有没有风险?当然有!可是没有风险,哪来回报?!常言道‘没有风险的投资就不叫投资’,房地产投资亦然。说实话,买楼花的回报和风险都应该大过买现房。只有卖出实现了盈利,才算是落袋平安。所以,炒楼花者应该有比较好的财力和风险承受能力,这与投资股票或债券的道理类似。当然,风险是可以控制或规避的:如在好地段买公寓楼花,风险就比较小。(何谓好地段?需大于供,最好在地铁线附近或繁华地段,最好靠近大学和商业区;周边居民的收入比较高;安全;容易出租,最好有正现金流;历史纪录表明保值增值性好;土地资源极为紧缺等等)。买可靠发展商的楼盘。找诚信可靠经验丰富的房地产经记帮你把关。在10天冷静期内,请一位专长于房地产的律师看合约文件,并尽可能去银行获得贷款预批文件(等于请银行为你把关)。

4.今后投资公寓楼花还能够盈利吗?多伦多公寓的价格是否到顶了?这是客户每年必问的疑问。因为房价是上涨的,与过去相比,许多人就会认为当前的房价是最贵的或到顶的!正是永远与过去比,有些人就会觉得当前不是买房的好时机。而这个“当前”,一不小心就成为了“永远”。但是,由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实,富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。从宏观和长期来看,公寓的价格永远不会到顶,今后投资公寓楼花就能够盈利。当然,短期调整或房价的下落是有可能的。房价下落时不卖就是了。多伦多有的是公寓永远可以租得出去的地段。只要房租收入能够基本包括住房贷地税管理费等成本,公寓市场就不可能垮掉。担心房价到顶的人,往往忘记了通货膨胀的道理。许多基本消费品如大米如麦当劳的汉堡包等的价格是不是一直在涨?最低工资是不是一直在涨?建筑材料和人工等成本是不是一直在涨?只要有通货膨胀的存在,长期来看房价就一定会涨。1970年时的多伦多平均房价是$29,492,但那时年工资收入也低啊。根据Demographia公司对住房支付能力的调查,多伦多的房价是年均收入的将近5倍(想想看北京上海的房价是老百姓年均收入的多少倍?!)。所以关键是工资收入和房价的比例要合理,这决定了中低端房屋市场的可支撑性和普罗大众的可负担性(高端豪宅市场则只是富豪们的领地)。同时,也不要忘了海外投资者或富国移民或投资移民们对于房市的明显推动力。

5. 现在还是投资公寓楼花的好时机吗?对于有些人来说,也许任何时候他们都觉得不是好时机,因为他们竟然会非理性地盼望房价掉回到15年以前。在房市触底时,有几个人会相信那就是“底”?机会就这么擦肩而过了。对于有识之士来说,任何时候都有投资盈利的机会,正如炒股高手无论在牛市还是熊市都能够获利。正是在房市低落时,开发商才可能为了促销而明显让利,如5%首付,允许转名(这对炒楼花者至关重要),免费升级,免费车位,变相降价等。这岂不是低投入低风险有可能获得将来高回报的好事?!明白的人一直在悄悄地行动!目前,现房市场已经大热,抢offer的现象比比皆是。而公寓楼花市场正在回暖。那些优惠和让利可能转瞬即逝或已经消失。在公寓楼花大热之前,去拿到那些优惠和让利,这就是笔者认为的投资之道之一。

6. 最后,谈谈投资心态。公寓楼花投资的机会与风险可能是并存的,投资者要慎重。过去的回报不等于将来的回报。而将来的回报要靠机会的把握。对于多伦多房市,历来有不同的看法。看衰还是看好,笔者的态度是不争论。各自表述,互相尊重和理解。建议投资楼花者起码对于多伦多房市和公寓楼花要有足够的信心,也有足够的经济能力,并相信投资公寓楼花有许多诀窍或技巧,相信资深房地产经记的经验和能力可以帮助到您。对于炒楼花为主的投资者,要有足够的财力,更要有足够的风险意识。只有自己愿意、明白、有需求、有热情、有信心,大家才能够精诚合作,从容面对良机和风险。在此也谢谢我的客户们,正是您们的信任和支持,才使得我们相得益彰,共同见证和把握多伦多房市中的时机。

(版权所有,转载需保留原作者名和出处)。 William Zhu [email protected]

2009-7-23

分享博文至: