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人口学与房市

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在圣约旧约上神在赐福时常见: “生养众多,遍满了地”的祝福.中国人也常被称为最被祝福的民族,因为我们人口最多!毛泽东也说过:人是最宝贵的,只要有了人,什么人间奇迹都可以创造. 中国历史上也有”错批一人,多生X亿”的后悔.那么人多是不是好事?如是好事,有没有好事好过了头的时候?如果有的话人类会不会自我控制?

人口发展无怪二个方面,一是死亡情况.人类寿命逐渐增加在过去300年间是不争的事实;另二个是出生情况.出生率的下降可是近期的新问题.二个加起来形成了当今发达国家的新困境.一方是人口老化,另一方面是出生率下降.此困境下的各种方针对房市长期发展有深远影响.

1.美国.美国以”用别人的孩子和别人的钱”而著名.1862年林肯在国会对美国人民保证独立战争的费用不是问题:只要人口增长超过利息累积的速度,时间自会解救国家债务.尽管上世纪美国经历了1925-1935和196l-1975 年二次的出生率大下降,可是由于婴儿死亡率的持续下降及移民政策,其人口持续增长.其花了52年时间从1915年到1967年使人口翻了一倍达1亿,然后仅花了39年时间就会在这个月某个时候使总人口由2个亿达3个亿.现在40%的人口增长部分来自移民.约每8秒有新婴诞生,每30秒有新移民抵境.总体生育率是指平均一个妇女一生所生育的子女数目.对一个国家而言此数目必须在2.1以上才能保证人口总数不下降.现在美国是唯一的发达国家达此要求,再加上其移民政策,在面对人口老化方面使其处于较优势地位.2.欧州,日本和中国.所有的欧洲国家的总体生育率在2.1以下.如法国只有1.8.日本的人口在2005年达最高峰是1.25亿,在2030年65岁以上的人口会是总人口的50%.按其政府十分悲观的估计2050年总人口会下降到9千5百万.说中国担心人口下降在10年前真是笑话.在有了”错批一人,多生X亿 “的后悔之后180度大转弯,一对夫妇一个孩子是如此”成功”.现在的方程式是1-2-4.l个孩子养2个父母亲和4个祖父母.难道我们真的由”错批一人,多生X亿”的后悔到了”只要l孩,误了2代”的后悔?

加拿大.中国是生养的地方,对其自然关注;美国是舞台中心不能不关注;加拿大是我们选择打拼的地方,必须关注.加拿大在移民政策上尽管常有失误,总体仍是移民门大开的国家,所以尽管总体出生率较低,但因着移民的关系总人口数仍在增长.自2OO5年6月到2006年6月总人口增加了324,000达到了3千2百万.其中新移民数是254,400.人口自然增长率(出生 >死亡)达3.3/1000.在所有新移民中卑省和安省收纳了75%左右,如按平均每家庭3.5人算,安省收纳了近2万5千个家庭.大家知道安省的绝大多数移民定居大多地区.每年这么多的家庭搬入给房市供求关系中的供应方面提供了极大活力.

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