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多市加税,密市加税,到底在哪买房?

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多市在左派市长领导下历经艰难险阻终于战胜一小撮右倾分子的反攻通过了土地转让税(这种写法咱没忘).从明年2月1日起在多市买房除省府的土地转让税以外,还要再付0.5-2%的交给市府的土地转让税.对于一个40万房子而言意味着另外的$3,725元(首次买房例外).无独有偶,密市议会最近迅速地原则上通过了征收5%的特别基建税.到处都加税,这两个城市比较起来,单就征税上讲在哪买房更合适?

先谈谈两个税的不同.

1.领导不同.多市市长专横武断,在第一次市议会投票前过于自信,认为由他控制的市议会泼水不进,所以他从未参加过市民说明会.但在投票压后时耍小孩脾气,关了社区中心以威胁.密市市长80多岁,每次选举时连竞选活动也没有照样当选.此次密市征税有点威胁联邦政府的用意,但当密市市长说没钱时联邦会认真听.

2处境不同.两市都缺钱.多市浪费严重,一边是连开溜冰场都要American Express老板捐赠资助,一边是市长办公室扩建,百万百万地搞花而不实的项目.但密市无债务,密市将市府按一种生意在做,少有人能提出密市在哪方面浪费了纳税人的钱.

3用途不同.中国有句话叫救急不救穷.多市的税是补洞,正常市府运作不灵需要资金.在这种情况如果是同舟共济也问题不大,如果一方面浪费极大,且政客极度偏袒一部分人,如TTC六位数年薪人数从96-01年基本没变在20多位,03年达77位,05年近150位,06年达277位,象TTC的秘书长去年年薪$206,037.另一方面拿一部分人开刀补洞,这样的政策难免遭炮轰. 密市5%基础建设费人人有份,专款专用修基础设施,仅此一次,下不为例(暂定!)这有点救急的味道,难怪从市府提议到市议会同意仅两天时间.

两市收税比较

多市居民地税标准0.8528434%;

商业用房4.0932775%;

工业用房4.3692841%;

以40万房为例,居民年地税$3411.37;以1百万房为例年地税是$8528.43.

密市地税标准,居民房1.002550%;

商业房2.595117%;

工业用房2.941159%.

以40万房为例居民年地税$4010.08;以1百万房为例年地税是$10025.20.

也就是说在密市40万房的业主每年比多市多付地税$598.71,1百万房业主多付了$1496.77.密市新征基建税对40万房业主而言是大概$55元.但是由于多市新征的土地转让税,对40万房业主意味着一次性多付了$3725.也就是说在6.2年后两处打平.对于1百万房业主而言需要10年才打平.

当然我们这是以两市都不增税(这是不可能的!)或两市增加之比例相同为前提的.所以单从税收而言就密市和多市的比较结果就看你对两市的信心了.如你认为两市在未来地税增加幅度相当,多市地税比例仍会低于密市,6年后两家打平.如你对多市没有信心,认为它在未来只有大幅增加地税才能将预算执平的话,那么密市胜出.

注意此文仅涉及地税的比较, 如考虑两市买房总回报的比较还看大市场;两市的发展前景及工作机会;所购物业区域.如果是自住房还有交通堵塞及汽油费上涨的烦恼及生活方式的选择等软指标.哎!Life has no guarantee.你的经纪占在第三者立场上帮你综合分析一下会有所帮助.

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