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房市下一步如何走?

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  今年一月份房市销售创十年来最低水平.随着天气的渐温房市好象又复苏了.联邦统计局的数据表示自今年入春以来,本国房地产市场的销量已经比前几个月有了很大的提高。二月份和三月份,全国住房销售量呈现上涨趋势,就四月而言,销售量比一月份的最低谷高了32个百分点。然而,不可否认的是和去年、以及前年相比,现在的房地产市场还远远没有回复”正常”,四月份销售量比去年同期下降了9.2%;头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。五月份大多伦多地区经MLS共有9,589物业易手,比去年同期增长了约2%.四月份的平均价格是$395,609,比去年同期降了近1%.

我上月亲身经历的事情.一幢物业去年挂牌无人问津,客人就收回去了,上月同样价格挂牌,14位注册,来了12位竞争.

总体而言由下图大家可以看出销售量在增加, 物业上市数在下降,平均价格趋稳定(or really?).那么现在的问题是下一步如何走?难道这一风暴已过去了或是熊市陷阱?

此番金融风暴来自美国,欲知本国情况还得先看美国复苏情况.美国的股市已收复今年的失地,长期政府债券也恢复了正常,大宗商品热涨,好象最糟糕的日子已过去,往下走无外乎三种情况.

1.过热:石油自2月份以来已翻番,S&P500由三月九日的最低也涨了39%.如果政府的经济剌激计划过了头,商品的过热会引发通货膨涨,通货膨涨引发高利息,然后恶性循环.

2.过冷.高债务,高失业率使得政府的剌激计划无效果.在此情况下复苏更遥远,通缩成了主要矛盾,房价进一步下降.

3不冷不热:在此情况下政府的剌激计划发生作用,消费者信心增加,失业率下降.同时结构性的问题又使得经济增长不致过热,在此情况下今年下半年经济复苏,明年进牛市,而央行又能将此低息政策保持很长时间,皆大欢喜.到底美国会出现什么情况呢?这是美国政府7870亿美元的问题!

咱暂放下这个大问题,看看加拿大的情况.我们这次单谈谈加拿大按揭的情况,希望它有助于分析情况.

加拿大按揭贷款专业人士协会最近的分析报告提供了一些有益信息.加拿大65%的家庭拥有物业一半以上的资产净值.对仍有贷款的家庭而言,超过40%的家庭拥有物业一半以上的资产净值,他们的平均资产净值是$145,000.就全国而言家庭在物业的资产净值占总房价值的72.3%,美国的估计是只有43%.该分析认为尽管经济的不确定性还会持续一段时间,但付不起按揭的是很小的一部分.该报告提出现在平均按揭利息是4.83%,预测在下面一年内要重新安排按揭的家庭中的73%利率会下降,18%的利率会上升,9%没有变化.在利率会上升的18%之家庭平均上升部分是每月130元.总之该报告认为大家在房屋上的净资产够多,既使在下面一年内再安排按揭大多数人的月付不升反降,对月付上升人士而言平均每月只增加130元,这不会造成灾害性影响.

那么到底房市下一步会如何?我的看法是平稳两字.可以说最槽的已经过去,今夏和今秋表现都会不错.今冬还会调整.在这种情况下不同的群体需要不同的策略.

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