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C15区房价大降的启示

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多市地产局报告今年1月份C15区一共售出了72间房屋,年同比持平;平均售价为49.59万元,比去年同期下降了11%。其中公寓单元一共售出了100间,平均售价为35.7万元,年同比下降了4.1%。独立屋一共售出了20间,平均售价为79.46万元,年同比下降了了近20万元(去年同期为97.93万)。就独立房而言降幅就是18.86%.数据是真实的,但解读却是不同的.有人认为这是暴风雨来的前奏,有人说这是海啸后的彩虹.据本人看来无论对谁这都是个好消息,如果不信听俺慢慢道来.

首先对有房的人而言是个好消息.关于多伦多房价太高需要调整的观点由来久了,2008年国会议员Garth Turner出书唱衰加国房市(见拙文:谈谈国会议员出书唱衰房市 ).然后2010global and mail发文转发Gluskin Sheff的罗森博(David Rosenberg)观点,认为加国房价要降20%(:考证加国房价要降20%的传说 ).也就是说这个房价要调整的观点自房价开始上涨就与我们同在了,搞得许多人在买房以后就害怕,生怕这房价真的降20%日子没法过.现在好啦!C15区降了近20%大家不是也没啥感觉? 马照跑, 照赌.如果人家不告诉我们,我们还真的不知道它发生了呢!也就是说降20%也就这回事!唯一可怕的就是害怕本身.现在没什么可怕的了,可以安稳睡觉了,所以是好事!有人说了:这加拿大房价降20%c15区降20%是不可同日而语的.与前者相比后者是小儿科, 当加拿大平均房价降20%c15区保不准70%都剃头了.前者才有统计意义,对人的影响才彻骨明心.此语不错,容我将高兴事讲完再回来谈这个问题.

对想买房的人而言也是好事.一直在观察,一直在等待.象猎人抱杆猎枪大雪飘飘的冬夜在大树后等待猎物,手冻僵了,天快亮啦,耐心快用完了,现在猎物出洞了,好傢伙!一下子就降了近20%,你说这是不是很高兴的事.现在的问题是该不该或敢不敢扣扳机?过完圣诞节也不知什么原因市场又活跃了,央行仍在缩紧, 贷款仍有更多限制,气候还是一个冷,可买房的突然冒出来啦.近几天才经历一个31offer的抢房大战. 火了?现在回到前面留下的话题:C15是风暴前的预演或是大风暴后的最后一声叹息? 是大雨后的彩虹或只是给你个color see see?这时买房者是超级sucker或是savvy投资者?

 

我觉得在讨论房价时许多人常会根据一定的理论而推而广之.纯理论家们往往通过分析房产的宏观环境而做结论;而另一方面,做房产的往往也过分强调房产的地区性,进而忽略了各种因素的互相影响。宏观的因素: 就是利率啦,贷款条件啦.这些是央行可控因素.由此控制各贷款机构进而影响了贷款人能否符合贷款条件最终影响的数量。地区性:指当地的经济状况、就业率、移民状况,收入增减、犯罪率、房子空置率、交通状况、学校等等.房屋本身:是指房子本身的条件如何;损坏程度及要多少钱去修理或者升级,房子布局是否合理,房子座落位置(繁忙与成熟的社区是清净的位置好,而偏僻新开发的社区是靠近大路有人气的好),房子有没有改造的潜在价值等等。理论家们特别注重宏观分析.也或他们也只知道宏观:加拿大人的债务现在创历史新高了,加拿大债务泡沫破裂是一定的,所以房价铁定要跌的;央行收紧房贷的政策已经使许多楼花投资者头痛了,等楼花交接高峰期一到这些投机者就得壮士断臂,所以房价跌是铁定的;还有就是根据房价与出租价的关系,比例不合适啦,所以房价铁定要跌的.这些看法都有理论基础,都对.但市场可以是在很长时间内非理性的.(The market can stay irrational longer than you can stay solvent. John Maynard Keynes,). 现在各国抢着印纸币, 带来的直接后果,就是全球的热钱汹涌。21世纪初,美联储在互联网泡沫破裂后放松了货币政策,而现在各国央行也一直在向市场中注入廉价资金,试图将全球经济拉出当前的萎靡状态。跟上个十年一样,有迹象显示在消费者价格通胀保持低水平之际,所有这些流动性正导致资产价格上涨。而资产泡沫担忧以多种形式呈现,包括瑞士、加拿大和伦敦的房地产,新兴市场股票以及欧洲公司信用市场。(汇率战可能造成市场信心崩塌 ).在这种大环境下通货膨胀终会来. 房价受影响是不可避免的.但什么时间来? 不是现在.大约在冬季”.

所以在分析上要将几方面综合分析.分析房市只看宏观是不全面的,当然只强调地区性也不对.基本规律是:在一个大幅下跌的市场,宏观为主,地区性介之,房屋个性为辅. 在一个比较平缓、上升或者下跌都不是很快很大的市场,房屋个性为主,地区性与宏观为辅。从结构上而言,独立房在大多数情况下房屋个性的影响常常更重要.在一个良好的宏观环境下一个大的但不正确的具体操作能令你大赚或者大亏.房产的具体操作是非常重要的。房贷收紧使许多人贷不到款,但如果你首期付的足够多,许多人贷不到款对你不是好事吗?如果你对股市不看好,房市下降不是正好的入市机会吗?危机危机有危险才有机会.

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归类于: 房产 (全局), 房产 | RSS 2.0 | Trackback |

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