加拿大2019年的房地产市场展望(一) 市场调整

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加拿大2019年的房地产市场展望(一)

市场调整

经济学理论认为,为了修正过热的地产市场,销量和价格必须下降10%。这个理论好像就发生在2918年的加拿大房地产市场,加拿大的住房市场有些焦虑地进入新的一年。在2018年,上半年销售活动令人沮丧缓慢,下半年全国销售活动有所回升,月度活动水平仍低于2014年初至2017年年的月度水平年末。对于大多数观察家来说,加拿大的房地产市场似乎在2018年经历了一次调整。

在新的一年里,加拿大住房市场的所有部分是否会继续“下行”?或者在经历了几年的低迷增长之后,实现了“软着陆”?还是更糟糕的预测2019年的市场会崩盘呢?

在新的一年里大家应该看到一下三点。

1)经济学家和分析师不再对市场悲观了

早在2015年,穆迪分析(Moody’s Analytics )的经济学家Paul Matsiras就说:加拿大的多伦多和温哥华的房价通胀率居世界前列。 他和《Economist(经济学人)》杂志的编辑们一起对加拿大高估的房地产市场发出警告。

经过几年后, 在最新的穆迪分析(Moody’s Analytics )报告中,分析主管Andres Carbacho-Burgos分析说:“加拿大的住房市场似乎已经稳定下来。”

Carbacho-Burgos指出,自2016年中期以来,加拿大各级政府都出台了干预了房地产市场的政策,以减缓房地产市场的过热和飙升。 这些措施都奏效了。 现在的担忧是,这些“稳定住房负担能力和抵押贷款质量的措施可能证明过于强大,不仅可能导致房价调整,还可能导致销售额下降,并可能导致人们拥有房屋所有权的数量减少。”

Carbacho-Burgos说:形势确实在2018年上半年的情况很糟糕,但7月和8月的销售数据表明房屋销售和房价开始增长反弹,“但现在还不容乐观。”

平均而言,加拿大的房地产市场处于供求平衡状态。根据加拿大抵押贷款专业人士首席经济学家Will Dunning的说法,10月份销售额与新上市比率(“SNLR”)为54%,略高于52%的均衡市场的门槛 ,说明市场供需均衡。

根据Carbacho-Burgos的说法,自2016年中期以来政策干预对抑制加拿大房地产市场的过热是有效的,因此:

  • 坚信2019年没有更严重的房价调整。
  • 家庭收入中位数的增长,将很有可能在未来几年内跟上甚至超过房价的增长,从而提高可负担性。这对于首次购房者来说这是一个好消息。
  • 没有显着的房价下跌,将阻止抵押贷款债务危机。

2)除非发生重大经济灾难,否则利率将会攀升

加拿大央行的主要目标是阻止通货膨胀。 次要目标是维持加元相对于美元的价值。 因此,几乎所有人都认为:加拿大央行将继续收紧2019年至2020年的短期利率。

虽然任何加拿大央行的利率变化,都会对抵押贷款利率产生直接的和即时的影响,但对其他经济体的影响是滞后的。可以说,五年期抵押贷款利率目前为4.4% ,这几乎比2017年中期的3.6% 利率高出整整一个百分点,所以抵押贷款利率上升的空间更大。根据穆迪的分析基准预测,抵押贷款利率将继续上升“直到2020年底达到约6%的水平。”

Carbacho-Burgos说:当然,如果加拿大经济继续推动或者更糟糕的是基于某些事件,而发生冲击 。可能会停止加息,将最终的加息推迟到2020年以后。更糟糕的是,足够大的经济冲击可能会再次拉低利率。 根据穆迪分析的估计,一个摇摇欲坠的加拿大经济可能意味着2020年利率下降至3.5%。另一方面,如果我们经历异常强劲的经济增长,加拿大央行的紧缩政策可能导致抵押贷款利率在2020年末上升至略高于6.6%的水平。

3)用GDP和就业来了解市场

不要通过销量和房价来了解加拿大的房地产市场,而应该考虑通过了解国家的GDP和就业趋势来理解加拿大的房地产市场的动向。 也许并不令人兴奋,但他们肯定能让你更深入了解房地产市场可能会发生什么。

为什么? 因为有安全,安全就业的人喜欢做出大决定,比如结婚,生孩子,养小狗或买房子。 如果经济增长,那么人们和企业有钱,这将转化为消费者和商业投资。 比如买房子。 显然,另一个值得关注的重要关注点是国家的就业率。 如果失业率上升,则意味着企业正在缩减,消费者也会担忧。 这对所有行业都不利,包括房地产行业。 因此,在合理范围内,高就业率(或低失业率)是好的。

那么加拿大的情形如何呢? 根据国际货币基金组织的数据,2017年加拿大的实际国内生产总值增长了3%,是当年G7经济体中增长率最高的国家。 可悲的是,这种增长并非出口或商业投资,而是私人消费(加拿大人购买东西,包括房屋)。 2018年的实际GDP增长预计将下降至2.1%,预计在2019年再次略微下降至2%。

这是每个人都关心的问题,不仅仅是房主和那些以房地产为生的业内人士。

自2014年石油价格暴跌以来,加拿大的资源部门问题一直令人担忧。当然,我们的经济仍然在增长,但关键是增长速度过于缓慢,特别是在一个依赖资源出口的国家。 加拿大统计局表示,我们经济总量的五分之一依赖石油和其他自然资源的出口,资源部门直接为加拿大的国内生产总值贡献了15%,提供了近100万个直接就业岗位和另外90万个间接就业岗位(因为工人用工资购买) 房屋,汽车,外出吃饭,寄钱回家买消费品。 事实证明,在2014年石油价格暴跌之后,估计从国家的整体经济中剔除了500亿美元收入。

根据加拿大统计局的劳动力调查(“LFS”),就业增长充其量只是不温不火。 截至2018年10月底的最新数据显示,全国的就业增长率仅为1.1%。 这比人口增长率1.4%还慢。

那么,GDP增长放缓,就业增长率低迷,2019年看起来情况可能不会太好。但幸运的是,还有一些亮点。 美国的预期减税和政府支出增加,这将有助于支持对加拿大出口的需求。这确实是个好消息。 如果我们能够继续增长经济,那么就业增长也将随之而来,消费者支出也将如此,特别是对房屋等高价值资产而言更是如此。

观点

房地产市场是周期性的。 现在,我们比以往任何时候都知道这一点 ,房地产市场达到顶峰后,进入调整期,并且现在正是调整期(或已经过了调整期,取决于你的观点)这一事实不应该令人震惊。 由于投资者对某项资产过于乐观并且疯狂购买该资产,因此发生了调整。 泡沫活动推高了价格,创造了更多的狂热和乐观。 此时,与实际价值相比,资产的价格有些不成比例地高。 有些人意识到这一点并退出。 这可能促使抛售 ,当投资者变得高度敏感,并通过出售他们的资产对潜在的坏消息做出反应时。 这会导致价格下跌或调整。

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