加拿大央行认为加拿大今天的房地产比2008年更加经济实惠

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负担不起的房子? 政府不知道你在说什么。 加拿大央行(BoC)住房负担能力指数(HAI)显示自2008年以来,可承受性得到改善。尽管你看到这里很难相信。

住房负担能力指数

加拿大银行的住房负担能力指数(HAI)是用于支付房屋的费用占收入的比率。该比率是支付抵押贷款和公用事业费之和所占收入的百分比。不包括地税和保险等成本,所以养房的成本比这个还要高。尽管这个指数并不完美,但我们的央行正在用它。

加拿大人将35%以上的收入用于住房成本

住房负担能力正在下降,但远不及高峰。2018年第一季度末达到35.4%,比去年同期增长1.72%。这可不是多伦多或温哥华……而是全国。我们远未达到2008年峰值39.2%,离历史上的20世纪90年代或80年代的峰值更远,那时的指数分别为53%和62.9%。乍一看,即使对于房地产经纪人,说现在的住房 “便宜” 也是匪夷所思的。如果我们回顾一下,早在2014年,加拿大央行就说加拿大房地产价格被高估了30%。它怎么能现在更“实惠”了,风险更小呢?

加拿大银行住房负担能力指数

这个指数代表加拿大人用于支付房屋抵押贷款和公用事业费之和占收入的百分比。

当时与现在的区别

加拿大房地产在2008年至今之间存在一些重要差异。 自2005年开始,央行提高利率以防止市场过热,并提高可负担性。 利率上升2%左右,使得当时债务难以承受。 承担房屋债务的成本陡然上升,因为支付了更多的利息。 随即央行将隔夜利率很快降至历史最低水平,使可负担性“有所改善”。

加拿大银行目标利率

加拿大银行维持每月平均目标利率。

今天,利率大幅下降,但本金更高。 如此之高,以至于加拿大央行现在认为债务水平是利率的风险。 当央行要使利率正常化时,可负担性将很快恶化。 这并不意味着价格会上涨,而是拥有房屋的成本将会增加。

记得,加拿大央行从2005年到2008年将隔夜目标利率提高到2%。然后央行在经济大衰退时,利率削减了4%,以提高可负担性。 目前的隔夜利率甚至没有达到2%,即使它被提高了2%,我们不可能会有4%可以降,因为现在的利率没有超过4%。 家庭债务的规模造成了一个更复杂的问题,这不仅仅是收入与抵押贷款的比率问题。

 

王笑康

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