面对利率上涨应该如何应对?

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Kathy Wang

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712号加拿大央行宣布基准利率上涨0.25%,从而持续了两年的利率由0.5% 提升到了0.75%,加息的坊间传言终于得到证实。这是加拿大央行自20109月以来的第一次加息,而大多数经济学家普遍预期10月份有可能将再加息0.25%

各大银行也已经根据央行利率的上涨,做出了相应的贷款利率上调,Prime Rate由先前的2.7%上升到2.95%。利率的上涨对于已有贷款或近期将要贷款的加拿大人意味着什么呢?


你的贷款是浮动利率吗? 

大约30%的加拿大贷款人选择的是浮动利率,也就是说一旦银行的prime rate有变动,贷款利率就会随之同向变动。就是说,这次随央行加息带来的prime rate的上涨,浮动利率的贷款客户会看到自己的月供会增加,或贷款的摊销期会延长。

 

  • 月供会增加多少? 

我们以50万贷款额、25年摊销期、浮动利率的折扣0.5%,按之前2.7%prime rate计算,实际利率是2.2%,每月的月供是$2,166。利率上涨后,实际利率为2.45%,每月的月供会增加到$2,227。月供增加了$61,似乎还不是很明显。但如果按经济学家预期到2018年底,利率将累计上升1个百分点去预测的话,每月月供将增加至$2,418。也就是说每月的还款额将增加$252。这对一些家庭可能就会造成财务压力了。 


  • 是否有必要现在锁定成固定利率? 

一般的浮动利率贷款都包含可以随时锁定为固定利率的选项。如果你因为担心利率上涨彻夜难眠的话,这么做无疑可以使你安心。但是,锁定利率也是有成本的。一般来说,转换为固定期限的利率可能会高于新办同样期限贷款的利率。而且市场的预期带来的对利率上涨的惶恐往往让人下意识地做出锁定利率的决定。 利率会上涨多少还是个未知数,相信短期内应该不会涨得过高。所以在做出决定前,一定要认真计算清楚是否合适。

 

  • 可否提前终止现有贷款,转到能提供更低利率的其他银行? 

对于浮动利率贷款来说提前解约,违约金一般是三个月的利息。转换银行还会产生律师费、评估费等一些费用,当然大多数银行是愿意承担这笔费用的。这时,你需要计算的是转换银行加上转换费用与在原有贷款银行锁定利率哪个更经济。

 

如果你的贷款是固定利率的,此番利率上涨会对你产生影响吗? 


大约有超过65% 的加拿大人在贷款时选择固定利率,也就是说在贷款合同期内利率不变。贷款合同期一般为2-5年。固定贷款的利率是一般跟随国债收益率的。投资者认为央行基准利率的上涨会影响国债收益率。因此,利率上涨会间接地影响固定利率贷款。各大银行的固定利率也相应作出了调整。但总体来看,现在的5年固定利率比起5年前还是要低很多的。估计等5年期满,需要续签时,大部分加拿大人将不得不支付更高的利率。只不过这种影响不像浮动利率来的那么直接罢了。


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如果你马上有房子要交接或打算近期购买物业,需要怎么做? 

请在下一次调息前尽快联系我帮您锁定利率,利率锁定后可以保留120天。这样一来,你可以避免受到10月份可能出现的加息影响。

 


(本文仅代表个人观点)

 

如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy(王雷) 647-291-7958,或加微信kathywl


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