究竟是固定利率好,还是浮动利率好?

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Kathy Wang

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借款人在选择贷款时最常遇到的一个问题便是:“我该选择固定利率还是选择浮动利率?”那么固定利率和浮动利率有什么不同,哪个更好呢?

  • 什么是固定利率(Fixed Rate)?

固定利率贷款让你能够在贷款合同期内“锁定”一个事先决定好的利率。市场上的固定利率产品大部分为1-5 年期限的。固定利率贷款因为在合同期内月供和利率不变,所以给你带来更安心、安全的感觉。这样可以让你更容易制定财务规划和预算。

  • 什么是浮动利率(Variable Rate)?

浮动利率根据借贷机构的贷款基准利率的变化而改变。浮动利率的利息通常以Prime rate – discount rate 来表示。例如:P-0.5,表示实际利率是基准利率减去0.5%,目前基准利率是3.45%,则实际利率3.45-0.5=2.95%。但当Prime Rate 发生变化时,你的实际利率就会随之变动,而折扣点则保持不变。

选择浮动利率贷款要对利率的变化多少有些财务上和心理上的准备。如果一想到利率上涨要每月多付几百块钱的利息就睡不着觉,那浮动利率显然不适合你。

  • 什么是贷款基准利率(Prime Rate)?

贷款基准利率是大银行在短期贷款定价时使用利率。基准利率直接挂钩加拿大央行的隔夜拆借利率(Overnight Rate),并可能按月波动。央行隔夜拆借利率和贷款基准利率都是由当前经济状况所决定的。

在过去20几年间,央行曾经:

    • 平均每年6次改变隔夜拆借利率(直接影响贷款基准利率)

    • 每次变动为0.25%0.5%

    • 同比年振幅为1.23%

    • 20177月开始至今已经3次加息,每次0.25%,贷款基准利率从当时的2.7%加至3.45% 

       

  • 固定利率和浮动利率的比较

固定利率

浮动利率

定义

允许在封闭的贷款合同期限内锁定一个利率

根据Lender贷款基准利率上下浮动

优点

确切知道每个月的月供额

通常利率比固定贷款利率低。而月供额往往也是不变的,利率的变化体现为摊销期的增减。

风险

通常付较高的利息因为没有利率变动风险

担心利率上涨,会使月供增加。

对风险的容忍度

受什么影响

加拿大政府同期债券收益率

加拿大央行隔夜拆借利率

提前解约的罚金

三个月的利息与贷款剩余期限的息差(IRD)中较高者

三个月利息

运行情况历史

当前的经济环境非常特殊,因为固定利率一直偏低。很多国家仍在与高负债、高失业率和不健康的房屋市场作斗争。

Shulich商学院的教授Moshe Milevsky根据1950-2007的数据研究发现,选择浮动利率比选择固定利率更为节省利息的几率为90.1% 10万元15年期限的贷款平均可以节省$20,630

  • 应该只选择低利率吗?

固定利率和浮动利率之间的差别可能很大,那么是不是就应该总是选择低利率呢?目前,各大银行分别调高了固定利率,拉大了固定利率和浮动利率的利息差。

举例说明如下:

如果比较同样为5年期的固定利率(目前为3.44%)和浮动利率(目前为2.95%),利率差别是0.49%,月供额的差别是多少呢?我们按50万贷款,25年摊销期来计算,固定利率月供额为$2,480, 浮动利率月供额为$2,353, 即每月相差$127,每年差$1,5245年合同期总共相差$7,620

比较固定利率和浮动利率就像那苹果与香蕉比。风险都是有代价的,如果你想利率不变,就要付出额外费用。尽管2年固定利率较低,但在两年后,需要续签的时候,利率会按照当时的市场情况进行调整,相对而言还是有风险的。如果月供稳定对你很重要的话,选择较长期的5年固定利率产品可能更为适合,你就把多付的利息当作保险费好啦。

  • 那么,究竟哪一种利率更好?

尽管研究表明在过去25年中从长期来看浮动利率比固定利率更为节省,但很多买房者还是选择了利息较高的固定利率。固定利率和浮动利率的利差有时会收得很窄,前两年的市场便是如此。这种时候往往会让借款人更难选择浮动利率。

至于哪种利率“更好”则是你的个人风险偏好和贷款市场的当前状况所共同决定的。如果你对选择固定利率还是浮动利率没有很大把握的话,最好咨询贷款专家,他们可以帮助你决定哪种产品最适合你当前的需要。

(本文仅代表个人观点)

如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy(王雷) 647- 291-7958,或加微信kathywl

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    12 条评论

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