贷款的摊销期与贷款成本的关系

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Kathy Wang

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贷款的摊销期(Amortization Period)通常是人们在选择贷款时容易忽视的一个因素,了解摊销期的长短和贷款利息支出的关系,才能合理选择摊销期,做到有效降低贷款成本。


  • 摊销期和贷款合同期的区别


按揭贷款的摊销期是指你还清全部贷款所需要的总年限。目前市场上的房贷产品的摊销期一般为2530年。如果你选择首付低于20% 的话,需要购买违约保险(Default Insurance),则贷款的摊销期不可超过25年。摊销期是不同于贷款合同期(Mortgage Term  的,贷款合同期是指你跟放贷银行签订的贷款合同的有效期限,这个期限可以短至6个月直到长达10年。


  • 较长的摊销期的好处和成本


多数人会选择较长的摊销期,因为这样可以降低他们的月供额:摊销期越长,月供额越低。月供额的高低决定着有些人买还是不买房子。然而,越长的摊销期也就意味着你需要更长的时间来还清贷款本金,也就是说你将偿付更多的利息,而这可能影响你在其他重要事项上的储蓄,例如退休。


  • 总利息成本跟摊销期长短成正比


下面表格里的数字是按照贷款额$500,000,利率3.45%计算得出的。


摊销期限

月供额

利息总额

总供款额

10

4,927

91,222

591,222

15

3,556

140,105

640,105

20

2,880

191,363

691,363

25

2,483

244,951

744,951

30

2,224

300,809

800,809


 


通过上面的比较很容易看出,随着摊销期的增长,所付利息的总额随之增加,这意味着你为购买这套物业所付出的总利息支出也会增加。但同时,随着摊销期的增长,每月的月供额会逐渐减少,这样购买房子的可能性就大大增加了,因为供得起。


除了按利息总额作比较,我们还可以换一种方法,用在前几年所还本金占总本金的百分比来比较。还是用上面的例子,我们按5年期结束时所偿还的本金比例,比较如下:


摊销期限

5年底剩余本金

5年偿还本金总额

5年偿还本金比例

10

271,327

228,673

46 %

15

360,893

139,107

28 %

20

405,030

94,970

19%

25

431,005

68,995

14%

30

447,909

52,091

10%


我们看到随着摊销期的加长,前5年结束后所偿付掉的本金比例会减少。这也就是说你的贷款利息成本在最初的几年比例是偏高的。


  • 如何有效减少贷款的利息支出


1增加还款频率,尽量缩短还款周期。如果可以尽量选择bi-weekly还款,一来每两周与你的工资发放频率相符,不会造成供款不及时,再者,选择加速的bi-weekly还款,一次还半个月的月供额,因为一个月是长过两周的,所以你事实上多还的部分就直接用来支付本金了。我曾亲自试验过,改成bi-weekly还款后,我的30年贷款摊销期一下子缩短为263个月了。


2)充分利用贷款合同规定的提前还款条款,一般银行允许15%+15% 提前还款,没有罚金。这就是说每年允许多还总贷款额的15%(一些银行规定必须一次性在年底还,有些则可以累积,请看清贷款合同中的条款,合理利用),此外还可同时选择月供额增加15%。在能力许可的情况下,增加供款额,多还的部分将全部用来偿还本金。这将有效减少利息总支出,缩短摊销期。


3)在贷款期到期续签时,也去其它银行打听打听,看看续签后的条款是不是市场上的最佳选择,如果遇到有银行的促销利率,转换一下银行也将会节约很多利息成本呢。挑选银行除了看利率之外,也要综合考虑贷款期、提前还款条款和其它条件,同时也要核实转银行的相关成本。有些银行促销期内会帮转换银行的客户支付律师费、评估费、解除抵押的费用等,这无疑会使转换银行变得更加容易。


摊销期直接影响贷款的总利息成本,了解摊销期和利息成本的关系,选择最适当的摊销期,才能用相对较低的利息成本来贷款买下心仪的房子。已经做了房奴的,今天就去看看,能不能在不增加支出的情况下缩短你的贷款摊销期吧。


 (本文仅代表个人观点)


 


如有问题欢迎随时致电Scotiabank房贷专家Kathy(王雷) 647- 291-7958,或加微信kathywl


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    15 条评论

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