房地產是否有“回潮”:關注三線

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近日,名為攜程創始人梁建章的文章“長江後浪沒怎麼辦 - 中國面臨低生育率危機,”很火,2019年的出生率下降到最低水平以來的曆史紀錄,僅達10.48‰ - 針對人口老齡化的發展趨勢,應該是沒有爭議。那麼,如何對房地產未來的前景,是有它的浪高過?預寫“讓流行更硬質泡沫?‘的文章也引發了激烈的爭論大家,我最近邀請媒體和’硬質泡沫的對話”朱寧教授,複旦大學管理學院還邀請我去跟CEO博士。丁祖昱宜居集團,為此,我收拾我與他們兩人的對話要點。

從五個維度進行考證中國房地產“後浪”

決定房價的因素有很多,人口結構的變化確實是決定房價的最重要因素之一,因為房屋主要用於住房,人口老齡化和兒童數量少減少對房地產的需求,流動人口的下降會導致城市化進程的放緩,從而減緩城市房地產需求的增長。

我剛才提到很多次:確定中國的城市化率將達到多少,不僅城市化率差距與我國的發達經濟體的水平,既要考慮人口老齡化的水平,年紀大了,更不願流動,經濟的中國一個特點是“未富先老”,所以我不是城市化的空間發展,例如過於樂觀,從2011年起,城市化的速度明顯放緩,平均城市化率去年有所增加1.4個百分點,2018–19年下降到1.06個百分點。

從經濟發展周期看,我國GDp增速自2010年出現問題反彈高點後,便開始逐漸回落,至今中國已經可以持續回落了10年,明顯是處在一個下行周期中。而房地產市場開發項目投資規模增速的回落也與GDp增速同步,在2010年達到33%的高點後,持續回落。但跌至2015年接近零的水平後,2016年開始反彈,不過幅度變化不大。今年我們估計為負增長。到今年3月末,房地產公司房地產產品開發技術企業管理房屋建築施工單位面積71.8億平方米,房地產廣義庫存成本持續不斷上升。

那麼,為什麼發展投資的增長率下降,房價保持強勁呢? 因為影響房價的因素很多,除了我提到的五個維度,還有消費升級,土地投資偏好等因素。 此外,還有時間延遲效應,如美國住房開發投資增長率在2000年達到頂峰,但2006年房價開始下跌。

對於很多人的一個重要原因是對房地產投資樂觀了,但事實上,中國的M2增速在2009年達到26%的高位,繼續緩慢下降後。盡管下降,增長速度並不低,但比收入增長速度。當然,也出現了收入差異,例如,根據統計公報,2016-2019年間,高收入組,每29%的累計增長人均可支配收入的人的國家統計局,而累計增長只有19%,絕對收入和相對收入間隙之間的中等收入組正在擴大。

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但是,中等經濟收入主要群體之間應該是剛需和改善型需求的主體,中等收入戶的收入發展增速進行持續不斷下降,不僅可以低於M2增速,還低於GDp增速,這對於我國房地產的需求端而言,並不是一個利好。例如,從新增房貸市場規模看,2016年達到高點後,過去我們三年時間都沒有明顯超過2016年的水平,估計今年會更低。

當然,自2016年以來,高收入群體的收入增長顯著增加,這也是支持高端房價的重要因素。 此外,根據我們的估計,高收入群體的官方統計收入有些低估,因此在使用房價收入比率來衡量房價估值時會出現偏差,而租金與銷售的比率則更客觀。

不可否認的是,目前對於我國社會各大旅遊城市社區居民生活住宅的租售比很少能超過4%的,大部分企業都在1-2%之間,如果再扣除折舊等其他管理費用,則租金回報率更低。從投資環境角度看,大城市住房的租售比逼近1%,租金回報率如此低,何言投資公司價值?從消費需求角度看,小年輕學生每月租房支出要占到中國消費總支出近50%,不堪重負。這種高房價與居民家庭收入問題嚴重不匹配的扭曲現象,給未來市場經濟不斷發展自己帶來我們很多弊端。

但不可否認的是,國內研究居民企業對於中國房地產的偏好卻勝過其他國家大部分國家和一個民族,這是否與中華傳統民族的祖先為農耕文化民族發展有關?如根據央行的最新數據調查分析報告,擁有自己一套住房的家庭的總資產中住房進行資產的占比為64.3%,有兩套住房問題家庭的住房資產占比為62.7%,有三套及以上住房家庭的住房資產占比為51.0%。但我國中小城鎮農村居民收入家庭經濟金融公司資產占總資產的比重偏低,比美國低22.1的百分點。

此外,住房市場經曆了20年的上升,這是世界上罕見的,這與我們的經濟模式對“土地金融”的依賴有著很大的相關性。 首先,房地產的發展,直接加上間接貢獻,占GDp的20%以上,對地方財政收入的貢獻也很大。 因此,防止房價下跌和下跌已成為一項重要的國家政策,地方政府也希望從土地升值中獲得更多的收入。

在客廳裏是不是油炸,不搞大水漫灌,防止價格波動的重大政策在未來維持價格政策不應該改變,以穩定為導向的房地產作為主要資產配置和家庭在中國的重要支柱經濟增長,但也決定了房地產市場不能接受的動蕩。

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不過,這不可以改變中國房地產經濟周期的下行發展趨勢,也就是我們所謂的“後浪”不會比前浪更高,而是“一浪更比一浪低”。這不不僅僅是企業因為少子化現象,更是學生由於家產傳承主要原因,因為沒有房子已經不是一個一次性消費品,也不像傳統汽車公司那樣生活需要進行更新,它屬於不動產。當老人們過世之後,把房子傳給了下一代,代代相傳,那麼,“後浪”還得經受“前浪”的反撲,更使得供大於求。

A市場比監管較嚴的房地產市場更能反映投資者的預期,A行業的平均市盈率從2007年峰值的90倍多降至目前市盈率的6.9倍(前50名的房屋在其主要收入中所占份額較高),在曆史pE中為2.2%,表明投資者對房地產行業的分配越來越少。

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