信貸收緊首套房貸利率上浮深圳新房均價連跌11個月

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作為最早開啟房地產調控的一線城市,深圳樓市自去年10月以來邁入了平靜期,新房均價開始了長達11個月的連續下跌。
進入9月,政策之外影響樓市的關鍵因素——信貸,也越來越緊縮了。繼8月14日部分銀行上浮首套房貸利率5%-10%後,9月4日起,包括四大行在內的深圳主流銀行,首套房貸利率已普遍調整至基本利率上浮5%-10%,甚至一些銀行出現了停貸。
多位購房者表示,現在去銀行申請房貸的時間都很漫長,有些甚至排到了年底;多名商業銀行個貸經理稱,房貸額度非常緊張。
值得註意的是,隨著房貸縮緊,購房者麵臨較大的資金壓力,部分購房者開始用消費貸來還房貸,今年以來消費貸增長非常迅速。這對房地產金融調控造成了負麵影響,在國家層麵近期已有警示。
在政策、信貸的持續雙重作用下,深圳樓市的供需關係已經發生變化。隨著9、10月房地產推盤的增加,大量供應入市,房地產的成交回升,而價格或將繼續下行。
信貸殺手鐧
在數次房地產調控中,對樓市和房價影響最大的因素就是房地產信貸。而在風向標深圳,一年多來房貸的變化極大,整體是收緊趨勢。
最明顯的變化是首套房貸利率。7、8月以來,深圳個人房貸利率不斷攀升,首套房貸利率優惠幾近消失,多數銀行已上浮。據融360統計,深圳8月的首套房貸平均利率達到5.04%,而7月的平均利率為4.98%。
到了9月,國有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營。深圳中原地產數據顯示,9月4日,中行、工行、建行、農行等均將首套房貸利率調整至5.145%,上浮了5%;民生銀行和興業銀行的首套房貸利率調整至5.39%,上浮10%;中信銀行、浦發銀行已停止放貸。
另據樂有家研究中心統計,截至9月4日,深圳首套房利率仍可能存在優惠的僅農村商業銀行、花旗銀行兩家,分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。
數據顯示,深圳市上半年住戶部門貸款增加1245.13億元,其中,短期貸款增加224.89億元,中長期貸款增加1020.24億元。深圳市金融辦今年5月就表示,該市個人住房貸款在房地產調控影響下明顯趨緩。
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為,不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調控將繼續縮緊的信號。從近幾個月的銀行數據來看,房貸存量規模仍然較大,後續無論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會進一步加大。
美聯物業全國研究中心指出,今年深圳銀行信貸比較緊張,尤其年中以來大部分銀行放款速度減慢,放款時間延長。銀行房貸收緊將進一步影響市場的觀望情緒,預計短期內業主和買家仍持“膠著”狀態。
值得關註的是,在嚴控房貸額度、上調房貸利率的背景下,消費貸款大幅增長,存在部分資金違規流入房地產市場的現象。
中泰證券數據顯示,今年1-7月居民新增消費性短期貸款1.06萬億元,累計同比多增7137億元,而去年全年新增消費性短期貸款僅為8305億元。
李宇嘉表示,目前全國範圍內消費貸的增長確實很快,深圳也不例外。接下來一定要嚴查消費貸的資金用途,並打擊脫離消費範圍內的貸款,如通過“氣球貸”延長貸款期限等。
李宇嘉指出,深圳人民銀行、深圳銀監局已經開始警示、嚴查消費貸的資金用途,但目前還沒有相關文件出臺。
“金九銀十” 難現?
在個人住房貸款不斷收緊的背景下,深圳8月房地產市場成交繼續下滑。
規土委數據顯示,從去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米,深圳新房均價已經連續十一個月下跌了。
Q房網研究中心數據顯示,深圳8月新房住宅成交1984套,環比下跌1.93%,同比下跌14.19%;成交均價54382元/平方米,環比下跌0.12%,同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套,環比下跌1.33%,同比下跌20.09%;成交均價53122元/平方米,環比上漲1.50%,同比上漲6.35%。
李宇嘉表示,房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本,直接影響了購房者的積極性。
以在深圳購買一套總價500萬元的房子為例,貸款300萬,以基準利率上浮5%、即5.145%,30年償還期柏傲灣等額本息還款的方式測算,每月月供為16371元,總支付利息為289.38萬元,每月月供將比執行基準利率時增加450元,總支付利息增加16.2萬元。
李宇嘉認為,購房者資金成本增加影響成交,而成交量的下降將對房價產生一定的抑製作用。
信貸收緊導致需求萎縮,而深圳樓市的供應卻在加大。2017年度深圳計劃供應居住用地218萬平方米,較2016年的計劃提高74.4%,創下了2012年以來新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬平方米,占總居住用地的近30%。
近期深圳還出臺鼓勵住房租賃市場發展文件,對住房租賃將給予稅收優惠政策支持;同時將對深圳市範圍內使用年限在20年以上的老住宅區進行改造,加快推進深圳市棚改工作。
Q房網研究中心數據顯示,8月深圳的新房住宅供應量為8740套,環比上漲120.04%,同比上漲68.50%;新房住宅供應麵積為91.9萬平方米,環比上漲113.44%,同比上漲106.03%。
二手房市場的放盤量也在增加,Q房網研究中心分析認為,由於麵臨信貸政策收緊的掣肘,和一手房市場一樣,二手房市場很難有過熱表現。
易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,限購、限價、限售等政策主導樓市的階段已經過去,未來半年和一年,貨幣、房貸、資金麵,將成為熱點城市樓市降溫的主導性因素THE PAVILIA BAY,是荃灣西全新住宅項目, 提供983伙, 鄰近荃灣西地鐵。歡迎親臨THE PAVILIA BAY展銷廳參觀示範單位。 。
在供需關係的逆轉之下,深圳樓市往年的“金九銀十”預計也難出現。
克而瑞研究中心首席分析師陳洪海表示,受福田、南山等區域中高端項目入市備案影響,成交均價後市或將呈現結構性上行。
深圳中原研究中心表示,今年4月份以來,市場情況整體一直呈現下滑趨勢,7月份成交到達低點,8月份雖然全市備案成交比之7月基本持平,但是市場實際推售量大增。受備案延遲影響,8月一手成交保持低位,但是實際成交屬於回升階段。
預計9月份將有16個項目計劃入市,其中6個項目含住宅,7個項目含公寓,4個項目含辦公,還有一個商業項目。隨著開發商的積極推盤,後市新房成交將穩步回升。
但另一方麵,雖然一手推盤量大增,但受限價因素影響,新房相比二手競爭優勢大,價格甚至出現了一二手倒掛現象柏傲灣,實力打造極致套房 。

原文地址:http://news.10jqka.com.cn/20170909/c600374383.shtml

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